リフォームを安く行う方法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在インフレの影響でリフォーム単価も上がっています。
かといって賃料が上がっているわけではありません。
なのでリフォームコストを抑える工夫をしなければ
利回りが下がってしまいます。
なので今回はリフォームコストを抑える方法に関してお話します。
リフォーム会社に依頼するメリット
まずリフォーム会社に依頼するメリットに関してお話します。
リフォーム会社に依頼する方法は、これから紹介する方法の中で一番コストが高い
方法なのですが、あまり皆さん気づいていないメリットがあるのでお話したいと思います。
まずリフォームを早く終わらせたいなら、リフォーム会社さんにお願いするのが一番
速いです。
リフォーム会社に委託する場合は、担当者が工事のスケジューリングをしてくれます。
リフォームでは色々な業者さんが現場に入ります。
大工さんや電気屋さん、クロス屋さんや畳屋さんなどですね。
それぞれのスケジュール管理は結構大変ですし、それぞれの工事も予定通りに終わる
訳では無いので、そのたびに調整が必要になります。
それを個人でやろうと思うとけっこう大変で、私も先日買った物件は分離発注しましたが
年末に買った物件が４月頃までかかりました。
そしてリフォーム会社に委託するメリットとしては、リフォームが終わった後の
アフターフォローです。
空き家をリフォームして貸し出した場合、最初の１ヶ月間は入居者から連絡が来ます。
内容は「〇〇が壊れている」とかそんな内容です。
そんな時、分離発注の場合はその工事内容にあった業者の手配を改めてする必要があります。
電気工事なら電気屋さん、水道なら水道屋さんみたいな感じですね。
それがリフォーム会社にリフォームをお願いした場合は、担当者に連絡すれば電話一本で
修繕してもらえます。
分離発注と施主支給で安く抑える
私が今行っている物件のリフォームで、コストを抑えている方法がこれになります。
リフォーム会社に依頼する場合は、先程話したようなメリットがありますが
リフォーム会社から各職人に業務が発注されるので、中間マージンが発生するので
その分コストは割高になってしまいます。
そして使う資材に関しても、利益が上乗せされるのでその分割高になってしまいます。
なので各業者を自分で手配して、使う資材を自分で安く入手出来れば
その分のコストを抑える事が出来るので、リフォームコストを抑える事が出来ます。
私の場合は、楽天などで安く購入した資材を、業者さんに取り付けしてもらっています。
私は楽天経済圏もやっているので、このように資材を楽天で購入した場合は、余裕で
１０％以上のポイントが付きます。
私は今回浄化槽を楽天で購入して施主支給しました。
設置は外構屋さんに行ってもらっています。
たださっきもいったように、分離発注する場合は結構時間もかかって大変です。
しかも今はコロナの影響で資材が入って来るまで時間がかかったりもするので
余計時間がかかります。
予定が変わるたびに、各業者さんに予定の調整をしてもらわなければいけません。
なので初心者の人には少し難易度が高いかもしれませんね。
多能工のコネクションがあれば有利
普通リフォームする場合は、先程もいったように色んな職人さんが現場に入ります。
多能工というのは、複数の工事を一人で出来てしまう職人さんの事を言います。
大工工事やクロス工事、水道、電気など全部自分でやってしまったりします。
なので多能工の人の場合は、分離発注で生じるようなスケジュールの調整が必要ありません。
そしてリフォーム会社に発注する時のような、中間マージンも発生しないので
リフォームコストも抑える事が出来ます。
ただ問題があって、多能工の人の場合は体が一つしかないという事です。
つまりスケジュールが埋まりやすいです。
リフォーム会社なら複数の職人を抱えているので
余程忙しくない限り、受注出来ないということは無いかもしれませんが
多能工の場合は体は一つしかないので代わりはいません。
なので工事に入れるのが一月後とかよくあります。
特にある程度の規模になれば、複数の物件を同時に仕込むような事もあると思うので
個人的にはリフォーム会社とのコネクションも持ちつつ、多能工の人とのコネクション
も持って、臨機応変に工事を依頼できるようにしておくのが良いかと思います。
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