外壁塗装をやるべき５つの理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は最近購入している物件の多くで外壁塗装を行っています。
外壁塗装は結構意見が分かれるところで、やる派、やらない派でわかれると思います。
ではなぜ私が外壁塗装をするようになったのか？その理由に関して解説します。
見栄えが良くなるだけじゃない外壁塗装のメリット
まず外壁塗装のメリットとしてあげられるのは、見栄えが圧倒的に良くなる点ですね。
塗装前と塗装後の写真を見てもらえばわかると思いますが、外壁塗装をする事によって
物件の見栄えは圧倒的に良くなります。
これが外壁塗装の一番のメリットと思われがちですが、実はそれ以外にも外壁塗装をする
メリットはたくさんあります。
もう一つの大きなメリットというのが建物の保護作用なんですよね。
塗装による塗膜は、建物を守るバリヤーの役割をしています。浸水を防ぐ防水の機能は
勿論、紫外線やカビなどからも建物を守ってくれます。
なので外壁塗装をすれば単純に建物の寿命は伸びますし、建物を若々しく保つ事が出来
ます。
不動産投資では買って直ぐに売却するわけではないので、５年なかには１０年以上と
保有し続ける人もいると思います。
そうすると外壁塗装しているとしていないでは、建物コンディションに大きな差が出る
事は歴然ですよね。
１０年保有した時の物件価値に関しても大きな差が出てきてしまうと思います。
コストの問題
今までの話を聞いて、外壁塗装はたくさんのメリットがあるというのはおわかり頂けた
と思います。
ただ外壁塗装にはデメリットもあって、それはコストがかかるという事なんですよね。
戸建の外壁塗装の費用は安くても７０～８０万で、高いと１００万以上します。
なのでコストがかかり過ぎるという理由で、外壁塗装をしない人も多いです。
そして外壁塗装をしない派の人の意見として、外観が汚くても内装が綺麗であれば賃貸の
客付けはできるという意見もあります。
確かに外観が汚くても内装が綺麗であれば客付けできるケースもあります。
ただ個人的に内装も綺麗で外観も綺麗であれば更に客付けはしやすくなると感じています
実はこれは売却するときにも言えることで、私の今までの経験上売却するときも、外壁塗
装されている物件の方が売りやすいですし高く売れます。
これは実需でもオーナーチェンジでも同じ事が言えます。
オーナーチェンジは買い主が投資家だから、実際に自分が住むわけではないので関係ない
んじゃないかと思われるかもしれないですけど、オーナーチェンジで投資家が購入する場
合でも、カッチリ外壁塗装してある方が売れやすいですし、多少利回りが下がっても高く
売れます。
これは色々な理由はあると思いますけど、やっぱり汚い物件よりも綺麗な物件を所有した
いというのもあると思いますし、外壁塗装してある物件なら「ちゃんとメンテナンスされ
ている物件だな」という印象があるので、安心感もありますよね。
なので外壁塗装は費用が高くて、コスパ悪いんじゃないかと思われるかもしれませんが
家賃を高めに取ることが出来たり、最終的な売却で高く売ることもできるので
外壁塗装するために投じた費用というのは、結果的に回収出来てしまうと思います。
そして先程も話したように、外壁塗装は建物の寿命を長くして若々しく保ってくれますから
そのような効果も加味したら、断然プラスなんじゃないのというのが私の考えなんですよね
安く外壁塗装をする方法
あとコストに関してさらに言うと、外壁塗装はうまく行えば節税にもなると思います。
私の場合、法人で不動産賃貸業をしているんですけど、他にも事業を行っていて、事業の
利益が大きく出た時に複数物件で外壁塗装を行って、経費計上して利益を圧縮する事が出来
ます。
外壁塗装は、物件購入時に行った場合は資産計上をする事になると思いますので、減価償却
期間で経費計上するんですけど、保有している物件で物件の保全のために行う外壁塗装であ
れば一括経費計上できると思います。
なので節税対策として外壁塗装を行うことも出来ますね。
あとは安く外壁塗装ができる事例としては、平屋の物件があります。
この物件も外壁塗装を行ったのですが、屋根と外壁で４０万でやってもらう事が出来ました
平屋は足場のコストが掛からない、もしくはかかっても少ないので、安く外壁塗装を行う事
が出来ます。
あとは屋根の修繕などで足場を組む必要があるのであれば、その時同時に外壁塗装もした方
が足場代分安く行う事が出来ます。
足場代も馬鹿にならないので、戸建ての場合でも２０万くらいかかります。
私の事例でいうと、購入する時にちょうど台風が来て屋根に被害が出てしまいました。
ただ決済前の被害だったので、売主さんの保険で屋根を直してもらったんですけど
その時に私は同時に外壁塗装も行わせてもらう事にして、足場代２０万浮かせる事が出来た
んですよね。
なのでこのような工夫をすることで、高い外壁塗装も安く行う事ができるようになりますよ
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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