大手参入！戸建投資オワコン
こんにちは
サーファー薬剤師です
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少し前に、テレビで戸建賃貸が特集されていたようで
その中で大手が戸建て賃貸市場に参入するといった放送があったようです。
それを見て「いよいよ戸建投資も厳しくなってくるな」
「ついに戸建投資もオワコンなんじゃないか」そんな風に思われた方もいると思います。
ただ私はそこまで悲観はしていません。今回はその事に関してお話したいと思います。
コロナ後の戸建て賃貸市場
しかし、戸建賃貸の市場自体は昔からあるのに、なぜ今になって戸建て賃貸市場に
大手が参入することになったのか？不思議に思いますよね。
それはコロナが追い風になったと思います。
私も実際に戸建投資をやっていて、コロナ禍以降に戸建の需要が増えたと思います。
なのでそこに大手も目をつけたんでしょうね。
そして放送でも言われていましたが、そのような企業は何も自分たちで戸建てを持ち
続けて、その家賃収入で収益を得ようとは考えていなくて、賃貸に貸し出した戸建て
を収益物件として投資家に売却することが狙いのようです。
これもコロナ禍以降、収益不動産が値上がりしているので、そこで高値で売却して利益を
得ようという発想なんでしょうね
私も投資家さんと定期的に個別面談をしていて思うんですけど、本当にコロナ禍以降
キャッシュ持ってる人が増えたな～って感じるんですよね。
コロナバブルの株高や仮想通貨高で相当な利益を得ている人がたくさんいます。
なので大手は、コロナによって増えた戸建賃貸の需要、そしてコロナ禍以降増えた資金の
潤沢な投資家に売却をして利益を得る
この２つの理由で今、戸建て賃貸のマーケットに参入してきたんだと思います。
戸建投資はオワコンか？
ではそのような大手が参入してきたら戸建て投資はオワコンなのか？というと
私はそんな風には思ってないですね。
競合が増えることはマイナスには違いないですけど、どこの市場でも競合はいるでしょうし
儲かっている市場なら大手も参入してくるでしょうから仕方が無いと思います。
そもそも戸建てであれば実需向けの買い取り再販業者はいたわけですから
そういった大手との競合は既にあったわけなので、今に始まったことではありません。
なので全然オワコンとは思っていないですね。
あとは大手が戸建て賃貸の市場に参入したからと言って必ずしも競合するとも限りません。
なぜなら大手のターゲットとする物件は限られると思うからです。
例えば大手が賃料５万円の戸建て賃貸を一軒ずつ空き家から再生させて作るかというと
そんな事はしないですよね。賃料５万の物件を収益物件に仕上げて投資家に売却しても
大した差益は得られないと思います。しかも空き家から再生させて客付けし収益が発生
するまで結構な労力と時間がかかります。そんな効率が悪いことを大手はしないと思います。
大手が物件の売却をするのであれば、少なくとも１０００万以上のロットで売りに出せる
ような案件を狙ってくると思います。
しかも投資家に売却するのであれば融資とセットで販売する事も考えられますが
地方の戸建ての場合はその融資付が難しくなるので、必然的に都市部の物件になると思います。
そもそも資金の潤沢な投資家は名も知らないような地方の物件を買うとは思えないので
そういった意味からも都市部の物件が大手の対象になってくると思います。
ランチェスター弱者の戦略
私の好きな書籍で、竹田陽一さんの小さな会社儲けのルールという本があるんですけど
この書籍の中で、ランチェスターの戦略というものについて語られています。
ランチェスターの戦略というのは、戦争で用いられるノウハウなのですが事業にも応用できて
その中でも私が重要だと思ったのが弱者の戦略です。
その弱者の戦略というのが強者が狙わないようなフィールド、ニッチを攻めろというものです。
強者と同じ土俵で真っ向勝負しても勝てる見込みはありません。
例えばベトナム戦争で強大な軍事力のアメリカがベトナム軍に負けてしまったわけですが
その大きな要因の一つがジャングルのゲリラ戦です。大きなフィールドで団体戦となれば
アメリカの圧勝でしょうけど、ジャングルの中でのゲリラ戦は個人戦みたいなものですから、
強者の強みを活かせません。
なので私が何を言いたいのかというと
戸建て賃貸市場に大手のような強者が参入するのであれば、私たちは弱者の戦略で挑めば
良いと思います。
大手が苦手な部分、狙わないターゲットを考えてそこを攻めて行けば良いと思います。
大手が参入して都市部の物件、高価格帯の賃料設定をするのであれば、
地方で高利回りの物件を仕込む、都市部でも賃料の価格帯で大手と競合しないような物件を
仕込むなどすれば、それほど現状の不動産投資には影響は出ないと思います。
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