戸建て買いすぎるとアパート買えなくなる【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近は戸建て投資が人気で、戸建てに興味を持っている人が増えてますよね。
その中にはリスクの低い戸建てから、初めてアパートみたいな一棟物に進もうと考え
ている人もいます。
初心者の人は失敗のリスクが高いので、小さく始めて大きくしていくのは良い戦略だ
と思います。
ただ戸建てばかり買いすぎると、アパート購入にいこうと思ったときにいけなくなる可
能性もあるんですよね。
なので今回はその辺を深掘って話をしたいと思います。
先を見据えた物件の選定
まず一概に戸建てと言っても色々あります。
地方の戸建てもあれば都市部の戸建てもあります。
それぞれ特徴や強みは異なるので、今後の戦略に合わせて物件を選んでいかなければ
いけません。
この選定を間違えると、この先アパートに行こうと思ったときにつまずく事になりま
す。
まず地方の戸建てですが、今後アパートなどにステップアップしていこうと考えた時
にマイナスになります。それはなぜかというと地方の戸建ては担保価値がありません。
土地の評価も低くて、戸建ての場合はある程度築古の物件がターゲットになるので、資
産としての価値が低くなります。
一方物件価格は低く、それなりの賃料も取れたりするので、利回りが高くなるのが地方
戸建てのメリットです。
では都市部の戸建ての場合はどうかというと、都市部の物件は資産性が高くなります。
土地の評価が出るので、建物が古かったとしても担保としての利用価値があります。
ただ物件価格はその分高くなる傾向なので利回りは下がります。
また固定資産税や不動産取得税などの税金は物件の評価額に応じて高くなるので、経費
などランニングコストは上がってしまいます。
ではここで今後アパートなどに投資規模を拡大したい人は、どんな戸建てを選択すべき
なのかわかりますか？
アパートに投資規模を拡大したい人は、都市部の戸建てを買うべきです。理由は先程話
したように資産性が高いので担保として利用できるからです。
なのでその物件に抵当権がついてなければ、今後アパートを買う時に物件を担保に入れ
て融資を受ける事も出来ます。
ただここで再建築不可や増築未登記、建ぺい率オーバー、容積オーバーみたいな物件が
都市部では多いですけど、そのような物件では担保にとってもらえないので注意が必要
です。
注意が必要な戸建ての買い方
先程都市部の戸建ては、担保として融資を受ける時に利用できるという話をしました。
では地方の戸建ての場合はどうなのかというと、地方の戸建ての場合は担保としてはと
ってもらえない事が多いです。
なので一棟物を買い進める時に、地方の戸建てを１０軒持っていても２０軒持っていて
も、運営している実績は評価されても担保としてはほとんど評価されません。
これは私がアパートを購入した時に実感しました。私もアパートを購入した時に１５軒
くらい戸建てをもっていましたけど、ほとんど物件は評価されなかったですね。
なので気をつけて頂きたいのが地方戸建ての買いすぎです。
地方戸建ての場合は融資がつかないケースがほとんどなので、多くの人がキャッシュで
購入していると思います。
そこで資金が潤沢な人はキャッシュで２軒、３軒と購入されますが、地方の安い戸建て
でも、リフォームして仕上げるとなるとなんだかんだ１軒あたり５００万程度はかかり
ます。そうすると３軒購入で１５００万のキャッシュがなくなるわけですよね。
そこでそろそろアパートを買おうと思っても、手持ちの現金が減っていることで融資が
受けにくくなります。そして「じゃあ購入した無抵当の戸建てを担保に入れてアパート
を購入しよう」と思っても、金融機関は地方の戸建てを担保にはとってくれません。
なので今後アパートにいこうと思っている人は、現金で地方の戸建てを買いすぎるのに
は注意が必要です。
買いすぎた人の場合
じゃあ地方戸建てを買いすぎた場合はどうすれば良いのか？というと、そのモデルケー
スが私だと思っていて、私はずっと地方の戸建てを買い続けています。
それこそ買い過ぎなくらい地方戸建てを買ってますが、融資を引いてアパートも購入し
ています。
そうすると今までの話と違うじゃないかと思われるかもしれませんが、私の場合はまず
アパートを購入したのは戸建て投資を初めて５年以上経ってからです。
なので不動産投資を始めてから結構な期間が経過しています。
そしてそれくらいの期間が経過すれば、短期譲渡も外れた物件の売却もしますので、
そうするとまとまったキャッシュが入るので、その資金を元手に私は融資を受ける事が
出来ました。
私の場合は、融資を受ける際に賃貸経営も満室で運営していましたし、担保価値の無い
地方物件を買い進めていましたが、相場よりもかなり安く買っていますので、バランス
シート的にも良かったんですよね。
なので地方戸建てを買いすぎた人でも、ある程度の期間運営して売却のフェーズまでく
れば、その資金で一棟物を購入することは出来ます。
ただ早い段階で一棟物を購入したい場合は、地方戸建ての購入でキャッシュを失い過ぎ
ないように注意した方が良いと思います。
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