〇〇物件は今売るべき【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
物件には売り時買い時がありますよね。
売る絶好のチャンスで売却したほうが、今後の不動産投資にもメリットがあると
考えています。
なので今回はどんな物件なら売却すべきなのか？
その事に関して詳しく解説したいと思います。
ただこの考えはあくまで私の考えなので、売却は自己判断で行うようにしてください。
今売るべき物件とは？
私が今売るべきと思っている物件は、ずばりワンルームの区分マンションです。
いろいろな初心者投資家さんの話を聞いていると、このワンルームの区分マンションを
保有している投資家さんがたくさんいます。
そしてその多くの方がほとんどキャッシュフローは出ていません。
出ていても投資額に見合ったキャッシュフローは得られていないと思います。
そして金額でいうと1000万以上の価格で購入されている方が多いです。
決して安くない金額ですよね。
しかしそんな区分マンションでも今インフレの影響もあって、価格は上がっています。
人によってはキャピタルゲインを得られる方もいます。
私はそんな区分マンションは今が売り時だと思っています。
それはなぜかというとそれにはいくつか理由があって
まずひとつ目の理由は、区分マンション特に都内ワンルームマンションのような物件は
あまり良い投資対象では無いと考えているからです。
特に職場に電話営業がかかってくるようなワンルームマンションは買ってはいけません
そのような電話営業では、年金代わりになるとか節税になるみたいな謳い文句でセール
ストークしてくるんですけど、節税になるのは不動産所得の赤字分を給与所得と損益通
算することによって節税になると言っているわけで、不動産投資は不動産賃貸業という
事業なので、所得が赤字の時点で事業として破綻しています。
将来年金代わりになると言うのも、将来ローンが完済すれば返済がなくなるので、キャ
ッシュフローを得られるようになるという事なんでしょうけど、ローンが完済するのは
20年、30年後だったりするので、その頃になれば築年数が経過している分今よりも家賃
は下がっているでしょうし、そんな未来にキャッシュフローが発生してもしょうがない
ですよね。
なので都内のワンルーム区分マンション投資はあまり良い投資対象では無いと思います
ワンルーム区分を売却すべき理由
そして私がワンルーム区分を売却すべきと思うもう一つの理由が
ワンルーム区分を購入している人は信用を毀損してしまっているからです。
ワンルーム区分の担保評価は低いです。
区分を買っている人の殆どが融資を使って購入していますが、その借入額よりもその担
保評価ははるかに低いです。
じゃあどうして担保評価を上回る金額の融資を受ける事が出来ているのかというと
それはその人の与信を担保に融資を受けているからです。
与信というのはその人の給与所得のような収入のことですよね。
要は与信を犠牲にして借り入れをしているわけです。
じゃあ与信を担保に借り入れをするとどんな問題が起こるのかというと
次の融資を借りにくくなってしまいます。
つまり区分マンションの購入で既に与信を担保に取られているので、他の金融機関が別
の融資をする際にその与信を担保に取りにくくなってしまいます。
なので担保評価の低い区分マンションの購入で信用を既存してしまうと、今後の不動産
投資の足かせになってしまうんですよね。
なので市況の良い今のうちに区分を売却して現金化した方が与信も回復するし、手持ち
のキャッシュも増えるので今後の不動産投資がやりやすくなると思います。
ワンルーム区分は今後値下がる可能性もある
皆さんご存知の通りアメリカなど海外ではインフレの影響で、政策金利をぐんぐん引き
上げています。
そして日本も昨年末あたりに日銀が実質の利上げを行いました。
インフレ影響は日本にも出てきているので、今後さらなる利上げを行う可能性は十分あ
ります。
そうなってくるとワンルーム区分の価格は下がってくる可能性が高いです。
現在は日銀も頑張って国債を買いまくって金利を低く抑えていますが、これがいつまで
続くかわかりません。いずれ限界は来ると思います。
金利が上がれば不動産の価格は下がります。
それは世界を見ればわかりますが、アメリカも今不動産価格は暴落していますし、韓国
でも不動産バブルが弾けています。
先程も話してきたように、キャッシュフローも薄く信用を毀損してしまっている状態な
のであれば、市況の良い今のうちに区分マンションを精算して手元のキャッシュを厚く
して、自分の財務内容を改善した方が今後もし不動産価格が下がることがあれば
買い時に安く物件を購入できるチャンスにもなるんじゃないかと思っています。
なので私は今が区分マンションの売り時なんじゃないかと思っています。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
