戸建投資でこれやってない人超損してる【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資では知っているか知らないかで大きな違いが生じます。
特に経費の部分に関しては疎かにしている人も多いと思います。
そういった無駄な経費を削っていくことで、筋肉質な賃貸経営をしていく事が
出来ると思います。
特に戸建投資の場合はこの経費を削減していないと、めちゃくちゃ勿体ないので
今回はその話をしたいと思います。
戸建投資で無駄な経費とは？
戸建投資で無駄な経費は何か？単刀直入に言ってしまうとそれは管理費です。
特にサラリーマン大家さんの場合は、本業が忙しくて管理を管理会社に委託して
いる人も多いと思います。
しかしそれが戸建投資の場合は非常に勿体ないんですよね。
なぜなら戸建投資の場合は自主管理がしやすいからです。
実際私もサラリーマン時代は管理を委託していて、今思い返すと非常に勿体ない事
をしていたと後悔しています。
管理費は一般的に賃料の５％です。これはエリアや管理会社によって多少異なります。
この５％というと少ないように感じてしまいますが、これが侮れません。
塵も積もれば山となるです。
例えば賃料６万円の場合は３０００円です。これが年間で見ると３万６千円、
そして規模が大きくなって戸建てを１０件所有して全て管理を委託した場合、
年間３６万の支出です。これめちゃくちゃデカいですよね。
じゃあ管理業務ってどんな事をしてくれているのかというと、家賃の入金管理、
入居者のクレーム対応、賃貸契約更新の手続き、退去立会いなどです。
このように見てみると、結構たいへんだな～って思いますよね。
では実際そうなのか一緒に見ていきたいと思います。
戸建投資で自主管理が余裕な理由１
まず家賃の入金管理です。もし家賃がちゃんと入金されていなければ、入居者に
催促の電話をしなきゃいけません。それって大変ですよね。直ぐに払ってくれれば
いいですけど滞納する入居者もいます。
こんな対応はとてもサラリーマンやりながらでは出来ないと思ってしまうかも
しれませんが、全くそんな事はありませんよ。
じゃあどうすれば良いのかというと、家賃を保証会社経由で入金してもらえば
良いんです。そうすれば毎月の入金確認はしなくても大丈夫です。
なぜなら保証会社経由にしているので、家賃の未払いがあっても自動的に保証会社
で代理弁済してくれます。
そして入居者への家賃の催促や取り立ても保証会社が行ってくれて、それでも支払
われない場合は保証会社が立ち退き裁判をして追い出しまでやってくれます。
このように保証会社経由の入金にしておけば自主管理でも全く問題ありません。
戸建投資で自主管理が余裕な理由２
そして管理業務で大変なのが、入居者からのクレーム対応ですよね。
誰もクレーム対応なんてしたくはありません。
管理を委託している人の話を聞くと、このクレーム対応をしたくなくて管理を委託して
いる人が多いように感じます。
しかし私は今２０件くらいの戸建てを自主管理してますけど全く問題ないです。
まずクレームはあまり来ません。私の場合は月に１回程度しか連絡来ないですね。
アパートみたいな集合住宅であれば、近隣トラブルなどのクレームがあるかもしれませ
んが、戸建の場合は独立した建物なので、そもそもそのようなクレームはありません。
そして入居者から連絡が来るのは、ほとんどが入居後一ヶ月以内が多いです。
基本的にそれを過ぎるとほとんど連絡は来なくなります。
あと管理会社に管理を委託していても、一次対応は管理会社でしてくれますけど結局
対応するのは大家です。
これはどういう事かというと、入居者からのクレームの大半は何かが壊れたといった
ような修繕の依頼です。
そこで管理会社にそのまま修繕の依頼をしてしまうと、割高な修繕費を請求されること
になるので、結局自分で業者を手配する事になります。これって管理会社が間に入る意味
はないですよね。
自動で管理会社が対応してくれるなら意味あるかもしれないですけど、結局自分で業者
手配するなら管理入れていないのと同じです。
しかもいつもお願いしているリフォーム業者などあれば、その業者に電話一本かければ
終わりなので全く手間にはなりません。
ちなみに火災保険のオプションで、私の場合は三井住友海上をよく使っているんですけど
暮らしのQQ隊というサービスがあります。これは鍵の紛失や水回りの故障の際に応急処置
をしてくれるサービスなんですけど、暮らしのQQ隊の電話番号を入居者に事前に伝えて
おけば対象の修繕は自動で行ってもらう事も出来ます。
戸建投資で自主管理が余裕な理由３
そして今は自主管理がしやすいサービスというのが色々あります。
例えば自主管理の時、家賃保証会社はどうすれば良いのか？と考える人もいると思います。
仲介会社に客付けしてもらった時は、その仲介経由で保証会社に入ってもらう事も出来ますが
今は大家自ら保証会社をつけるのも簡単になっています。
カーサという家賃保証会社が提供しているサービスで、家主ダイレクトというものが
あって、これを使えば簡単に大家自ら家賃保証会社をつける事が出来ます。
あと賃貸の客付けに関しても、今は仲介会社を使わないで自分で客付けが出来るような
エコーズというサービスもあります。
普通仲介会社に客付け依頼すると、エリアによってバラツキはありますが、賃料の
１ヶ月分を広告費として払うのが一般的です。
そうすると賃料６万なら広告費は６万円です。
しかしこのエコーズは月額３３００円で利用することが出来ます。
入居が決まった際に１１０００円のシステム利用料が取られますが、それでも
決まるのに６ヶ月かかっても費用は３万程度です。
しかもスーモなどの大手のポータルサイトに掲載する事が出来て、現地案内も
エージェントが代行してくれるのでサラリーマンの人でも安心ですね。
こんな話をすると案件みたいですけど、エコーズさんからは１円ももらっていません
のでご安心して頂ければと思います。
こんな感じで戸建投資の場合は自主管理は結構しやすいです。最初に話しましたけど
管理費は結構バカにならない経費なので、今管理委託している人は自主管理に見直しても
いいと思います。
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