私が今３００万で戸建て投資を始めるならこうする
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サーファー薬剤師です
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私が不動産投資を始めた１０年前と今では、不動産投資の市況も大きく異なります。
私が不動産投資始めた時は、自己資金が３００万程度でした。
当時は田舎で戸建投資を始めましたが今だったらどうするのか？
ぶっちゃけ同じ事はしていないと思います。
なので今回は、今自己資金３００万だったらどんな物件を買うのか？
その事に関して解説したいと思います。
なぜ１０年前と同じ手法をしないのか？
先程もお話したように、私が不動産投資を始めた１０年前と今とで不動産投資の
市況は大きく異なります。
じゃあ何が違うのかというと、実は物件価格はそこまで変化はありません。
昔のわたしが買っていた物件の価格帯は、２００～３００万ですが今もそれくらい
の金額で買ってますし、ものによっては３０万くらいで仕入れしています。
なので物件の価格は大して変わっていません。では賃貸需要が変わったかといえば
賃貸需要も変わりません。人によっては不動産投資に参入する人が増えたので、レッド
オーシャン化して賃貸がつきにくくなったと思っている人もいますが、全くその実感は
ないですね。
今も問題なく客付けはできているので、賃貸需要に関しても１０年前と変わりません。
じゃあ何が一番変わったかというと、それは融資に対する環境です。
特にこれから不動産投資を始める人に対する融資環境が変わりました。
私が不動産投資を始めた頃は、日本政策金融公庫が積極的に不動産賃貸業に対して
融資を出していましたが、今は出なくはないですが以前と比較するとかなり消極的
になった印象です。
なので融資の打診をしても、通るか通らないかは五分五分といった感じ、支店や
担当者LEVELでも対応が異なるので、通る人は通るし通らない人は通らないって
感じですね。
そこで公庫の特徴というのが、田舎の物件でも融資を出すということでした。
なので私も地方で不動産投資をしていましたが、この公庫から融資を受けて物件を
買い進める事が出来ました。
しかしその公庫が今は使えない。使いづらい状況なので、公庫に融資を期待する
ことは出来ません。
つまり地方の戸建ては融資利用ではかなり買いにくくなってしまいました。地方の
安い戸建てを買うなら現金で買うしかありません。
これが私が今不動産投資始めるなら地方戸建ては選択しない理由です。
ではどんな物件を今なら買うのか？
先程も話したように今は公庫の融資が出にくくなって、融資利用で地方戸建てを
買いにくくなってしまいました。
じゃあ私ならどんな物件を買うのかというと、まず自己資金が３００万であれば極力
この自己資金は温存したい所です。
なぜならキャッシュを失ってしまえば、次の物件に行くまで時間がかかってしまいます。
無担保の物件を持っていても、手持ちのキャッシュがない人には金融機関はお金を貸し
てはくれませんから、３００万の少ない自己資金であれば融資利用は必須です。
そこで今は公庫が使えないので他の金融機関を使います。具体名はお話出来ませんが
今私のコンサル生も公庫以外の金融機関で融資を引いていて、フルローンが出ている人
もいます。
ただこの金融機関の場合は地方戸建てには融資が出ないので、ある程度都市部の資産
価値のある物件になります。
都市部なので物件価格も５００～６００万したりします。
普通の戸建て投資の感覚でいったらちょっと高いですよね。
普通の感覚で考えたら手持ちの資金が少ない場合は、地方の３００～４００万みたいな
安い物件に行きがちだと思いますが、それは間違いです。融資が出ないので逆に買えません。
じゃあ１００万くらいの安い物件もあるから、そういうのを買えば良いと思うかもしれま
せんが、そういう物件はボロボロでまともに貸し出せるLEVELまで直そうとしたら、下手
すると４００～５００万かかったりします。
なので逆に高く付く可能性すらあるんですよね。
むしろ資産価値がある都市部の物件であれば、金融機関によっては満額フルローンが出る
可能性もあるので、そっちのほうがキャッシュを減らす事なく物件購入する事が出来て
次の物件購入に繋げやすくなります。
またそのような都市部の物件は資産としての安定性は高くなります。
なぜなら土地の価値が担保されているので資産価値が目減りしにくいです。
これが田舎の物件の場合、物件の利回りは高いかもしれませんが、土地の価値は殆ど
ないので建物価値が無くなってしまえば、資産としての価値はなくなります。
田舎なので将来的に買い手もつきにくくなります。
利回りが低くなってしまうが・・・
以上の理由から私が今３００万で不動産投資を始めるのであれば、比較的都市部の
５００～６００万程度の、資産性がある土地値程度の物件をフルローンで購入します。
このようなケースの場合、資産性がある代わりに利回りは犠牲にします。
土地値程度の価格で仕入れができるなら、利回りは実質で１３％取れれば上出来です。
ただあまりボロボロだとリフォームでお金がかかってしまうので
時間をかけてリフォームがかかりづらい、クロスの張り替え程度の表層リフォームで
済むような程度のいい物件を探すと思います。
リフォームローンの場合は１００万以下の金額では融資が出ないケースが多いので
仕入れが５００～６００万ならリフォームがかからない物件を選ぶのも大事ですね。
リフォームでコストがかかるならもっと仕入れ値を抑える必要があると思います。
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