都市部 vs 地方戸建て投資
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は千葉の比較的田舎のエリアを中心に投資をしているんですけど、都市部の物件もいくつか
保有しています。
そこで地方の戸建てと都市部の戸建てのどっちが良いのか？今回はその話をしたいと思います。
地方戸建ての優位性
ではまず地方戸建てのメリットに関して話したいと思います。
地方はまず高利回りが狙えます。
なぜなら、田舎なので物件価格は低くなるんですけど、それに比例して賃料も下がるかというと
実はそんな事はありません。
実際私が、千葉の田舎の戸建てで頂いている賃料は７～８万なので、そこまで都市部エリアの
賃料と変わらないと思います。
しかし田舎の戸建ての物件価格は、仕入れで３００～４００万程度なのでだいぶ安いです。
都市部の物件の場合は、安くても６００万くらいはすると思いますし、安い物件は築年も相当
古いものが多いです。
なので、そういった形で高利回りが狙えるというのがメリットの一つになります。
そしてもう一つのメリットは、競争が少ないという点ですね。
投資家さんというのは、基本都市部在住の方が多いです。
そうなると、地方エリアには土地勘が無いので「よくわからないから参入するのが怖い」となる
訳です。
それ以外にも、都市部在住者の場合は融資付が厳しいので買えないとか、要は地方物件に都市部
在住者が参入する際というのは参入障壁があります。
なので地方物件を購入する人は都市部よりも少なくなるので、競争が少なく優良物件を入手しや
すくなります。
そして賃貸需要ですが、地方は人口が減少しているので客付けしにくいという話をよく聞きます。
実際に単身用のアパートですと、供給過剰で賃貸がつかないエリアというのもたくさんあります。
しかし戸建て賃貸に限っては、物件数が少ないので供給が少なくて賃貸需要はあります。
私の戸建ても、ほとんどが募集開始から１ヶ月以内で客付けが出来ています。
しかし、もし自分がその物件を売却するときに、売れづらいんじゃないか？って思われますよね。
それが仮に賃貸がついているオーナーチェンジで売却する場合でも、地方の戸建ては意外と普通
に売れます。
まず利回りが都市部の物件よりも高いので、その点で魅力があるという事と、何より値段が数百
万で買えるので、その点も投資家さんに人気なポイントだったりします。
都市部戸建て投資のメリット
では続いて、都市部戸建て投資のメリットを話したいと思います。
都市部の場合、地方の戸建て投資ほど利回りは出ません。
土地の資産価値が高くなってしまうので、どうしても価格は下がりにくいんですよね。
しかしそれが長所でもあります。資産価値があるというのは、今後値下がりがしにくいという
意味でもあります。
そして何より、金融機関は物件の評価をする際に資産価値というものをかなり意識します。
なので都市部の物件は融資が出やすいんですね。
一方地方の戸建てというのは、資産価値が低いので融資が出にくいというデメリットがあります。
なのでもし融資利用を前提に物件購入を考えているのであれば、自ずと投資対象エリアは都市部
の物件となります。
一般的な考えだと、都市部の物件は地方物件よりも金額として高くなるので、資金が無い人は
地方戸建てのほうが良いと思いがちですが、資金が無い人は融資利用が前提になるので、むしろ
投資対象にすべきなのは都市部の物件なんですよね。
そして物件の売却をする際も、やはり融資付がしやすいので売れやすいという側面もあります。
では、地方戸建ては売りにくいかというとそんな事はなくて、地方戸建てはその価格の低さから
現金買いされる事が多いんですね。
現金買いでそもそも融資利用されないので、資産価値はあまり関係無かったりします。
実際私もいくつか戸建ての売却は経験していますが、８～９割くらいは現金で購入されています。
融資利用で戸建てを買うほうが、むしろレアケースという印象ですね。
結果どっちが良いの？
では、結局どっちが良いのかというと、正直人によると思います。
資金が少ない人は、融資利用で都市部エリアの物件を購入すべきと思いますし、逆にキャッシュ
に余裕があるのであれば、競争の少ない地方物件を購入するのもいいかなと思います。
特に地方在住の方は地方物件を購入する際に、土地感であったり使える金融機関の多さであったり
たくさんの優位性があるので、地方物件を購入するメリットは更に多くなるかなと思います。
なので自分がその市場に参入する場合、自分にどのような優位性があるか考えて、参入すると
良いと思います。
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