自己資金300万で不動産投資を始める戦略
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
不動産投資を始めるには、ある程度の資金が必要です。
個人的にロットの小さな戸建てであっても、３００万程度の資金は少なくとも必要と考え
ています。
では実際に３００万程度の少ない資金で不動産投資を始める場合に、どのような戦略で不
動産投資を始めるのが良いのでしょうか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
自己資金３００万は融資利用が必須
まず３００万の自己資金で不動産投資を始める場合、融資利用は必須です。
ただボロ戸建て投資の場合は、価格が１００万を切るような物件もあったりするので、
３００万で融資なんか使わないでも出来るじゃないかと、考える人もいるかもしれません
が、そんな人は実際に１００万以下の物件を見たことがありますか？
１００万以下の物件は想像以上にボロボロですよ。
シロアリに食われてますし、雨漏りしてますし、傾いてます。それこそ投資初心者の人が
見たら引くレベルです。
そのような物件を１００万以下で買ったとしても、業者発注でリフォームしたら余裕で
３００万以上かかります。
中にはDIYで自分で直せば良いと考えるかもしれませんが、既に職人さんでそのようなス
キルを持っている人以外はやめたほうが良いですね。
クロスやクッションフロアを貼る程度のDIYならやっても良いですけど、屋根に上っての
雨漏りの修繕や傾きの修繕は、素人がやるにはハードルが高いですし危険です。
なので３００万の自己資金で不動産投資を始める場合は融資利用が必須なんです。
地方の戸建てを除外する
そして自己資金が少ない場合、多くの方が安く購入できる地方の戸建てをターゲットにす
る事が多いです。
一都三県でも周りに田園風景が広がっているようなエリアですね。
田舎のエリアであれば３００～４００万で戸建てを購入出来るので、そのようなエリアを
ターゲットにされるんですけど、残念ながら自己資金が少ない人は、田舎の割安物件を購
入する事が出来ません。
なぜなら今の御時世、戸建て投資も競争が激しいので、割安物件が出ればスピード勝負で
す。地方の戸建てはキャッシュ買いがほとんどなので、融資利用の時点でスピード負けし
て買えないんですよね。
そしてそもそも地方の戸建てには融資がつきにくいという問題もあります。
築古戸建てでも融資を出してくれる金融機関はありますが、地方のような土地の担保価値
が低い物件になると、融資対象外になってしまうケースが多いです。
なので自己資金が少ない人は逆に田舎ではなく、担保価値が出るような銀行が担保に取っ
てくれるようなエリアの物件を選ぶ必要があります。
そうなってくると当然物件価格は上がってきます。
対象となる物件の価格帯が５００～６００万程度になってくると思いますが、その点は仕
方ありません。
また大抵の金融機関が担保評価の７割程度の融資額になると思います。
築古戸建ては上モノの価値は無いとみなされるので、しっかりと土地値評価が出る物件を
選ぶ必要があります。
リフォームコストの圧縮
そして仮に都市部よりのエリアで晴れて戸建てを購入出来たとしても、それで終わりでは
ありません。中古戸建の殆どがリフォームをする必要があります。
戸建ての場合はこのリフォーム費用が高額になりやすいですよね。
また、リフォームコストはインフレの影響で上がっています。
なので無策でリフォームすると、自己資金が３００万では賄いきれない可能性があります
その場合どうすればいいかというと、まずはリフォームでコストが掛りにくい物件を選択
することですね。クロスの貼り替えやCFの張替えなど、内装の表層リフォームで済むよう
な物件を選ぶことですね。
そして２つ目の方法はリフォームローンを借りる方法ですね。
物件購入費とは別でリフォームで融資を組むことも出来ます。
なので物件購入費でも融資を引いて、リフォームでも融資を引く事ができればキャッシュ
を温存させる事が出来ます。
そして３つ目の方法はDIYをすることですね。クロス張りやCFの貼り替え程度であれば
YouTubeでやり方を真似ながら素人でもやろうと思えば出来ます。そのような自分ででき
る部分をDIYすることで、ある程度リフォームコストは圧縮出来ます。
個人的にDIYでおすすめなのは、しっくい風塗料モルモルですね
モルモルは下地処理なしでそのまま塗れるので、素人でも簡単に出来ます。
古い物件に多い聚楽みたいな繊維壁や砂壁にも塗れるので、自分で壁に塗ればかなりコス
トを抑える事が出来ますね。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
