高利回り物件が儲からない理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
あなたは投資する時に、利回りはいくら位欲しいと考えていますか？
都内の戸建て投資になると結構利回り低いですよね。
１０％きってしまうような物件も多々あります。
でもそういう物件でも全然利益が出たりするんですよね。
なので今回は低利回りでも儲かる理由と高利回りを狙うと逆に儲からない理由に
関してお話したいと思います。
都内低利回り戸建てが儲かる理由
高利回りほど儲かるといったイメージがありますけど、実際はそんな事はありません。
利回りは物件を評価する一つのものさしに過ぎず、購入判断を利回りだけでする事は
ありません。物件の資産価値や築年数、物件のスペックなど総合的に判断します。
例えば都内の物件なんかはかなり利回りが低くなります。
戸建賃貸の場合は１０％を切るような物件も多々ありますが、そのような物件が儲か
らないかというとそんな事はありません。
不動産投資の収益には２つの収益があります。
それはインカムゲイン、家賃収入と、キャピタルゲイン、売却益です。
インカムゲインは家賃収入なので利回りが関係します。
高利回り物件ほどインカムゲインが大きくなるので、インカムに着目すると
高利回りの方が儲かるという事になりますよね。
都内戸建てのように低利回り物件はこのインカムゲインは低くなってしまいます。
そこでじゃあ都内のオーナーチェンジの戸建てがあったとします。
利回りは低いので投資家は見向きもしません。
当然実需の自分がマイホームとして住む人は、既に人が住んでいるオーナーチェンジ
には興味が無いですよね。
そういう物件って価格が下がりそうじゃないですか？
特に何かの理由で早く売らなければいけないが、オーナーチェンジなので実需は買わない
利回り低いから投資家も買わない。
そのような物件を安く仕入れて、入居者が退去後に相場の価格で売却するような出口を
取れれば差益を得ることが出来ます。
これを裁定取引アービトラージといったりします。
商品の生じた価格の歪みをつくような戦略ですね。
実際に私の知り合いの投資家さんは、この戦略で都内のオーナーチェンジ戸建てを購入
して、退去後に売却をして２０００万の売却益を得ていました。
初心者が陥る高利回りの罠
投資のリターンはリスクと相関関係にあります。
リスクが増えればその分リターンも多くなります。一方リスクが少なくなればリターン
も少なくなります。
国債を考えてもらえればわかると思いますけど、元本が保証されているのでめちゃくちゃ
安全、リスク少ないですけどリターンなんてほとんどありません。
なのでリスクテイクするから利益、リターンを得ることが出来るんです。
このリスクを上手くコントロールする事で高収益、高利回り物件を作り出す事が出来ます。
このリスクコントロールが出来なければ逆に損してしまうという事なんですよね。
なので下手に高利回りを狙うと儲けるどころか大損します。
投資初心者の人の多くが低いリスクで大きなリターンを得ようとしている
この点が矛盾しているんですよね。
初心者の人はそのリスクを許容できるほどの経験値やノウハウがありません。
例えば初心者の人はリスクを嫌うので、不動産の売買の時に瑕疵担保をつけたがります。
要はリスクを取りたくないから、購入後の不具合は売り主負担でやって欲しい、修繕して
欲しいという事です。
しかしそんな事を言っている限り安くは買えないですよね。
コチラでリスクを引き受けるから相手は値引き交渉にも応じてくれる訳なので
「リスクは取りたくない、でも安くしてくれ」は絶対に通らないです。
間に入っている業者も、二度とそんな投資家に物件を紹介する事はないと思います。
なのでそのリスクを許容できないなら、その分利回りは妥協しなければいけません。
そしてリスクを許容できるだけのノウハウを身に着けてから、徐々に高利回りに
チャレンジするようにしたら良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
