２０２６年購入すべき戸建て物件の条件
こんにちは
サーファー薬剤師です
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実は私は直近で、2件の物件に買い付けを入れまして
今月中にどちらも決済予定となっているんですね。
この2つの物件、実は非常に共通点が多くて、私が
一体何を根拠にこれらの物件を買おうと決断したのか
その選定のポイントをシェアしていきたいと思います。
今回は私の視点での購入判断になりますので、
人によっては該当しないケースもあると思いますが
その点はご了承頂ければと思います。
ただ、今後戸建て投資をやっていきたいという方に
とって、間違いなく参考にしていただける内容だと
思います。
今の市況を踏まえた物件選定
まずは今の市況について少し触れておきたいんです
が、不動産の市況というのは年々変化しています。
特に直近は中東情勢などの影響も絡んで、建築資材
の価格がかなり高騰しています。
その影響もあって、いざリフォームをしようと思っ
ても「必要な資材が手に入らない、リフォーム費用
があがっている」といった問題も起きています。
こういった状況を踏まえた上で、どういった物件を
選んでいくべきなのかを考えることが重要になって
きます。
では、今回私が購入した2件が具体的にどんな物件
だったのかと言いますと、まず大きな特徴として
「平成築の物件」であることが挙げられると思い
ます。
築年数がそこまで古くないという事もあって、
どちらの物件も建物の程度が非常に良かったん
ですね。
なんなら両方ともここ数年以内に外壁塗装まで
済んでいる状態でした。
残置物などはそれなりの物量があったんですが、
内装のリフォームは、表層リフォームで数十万で
いけそうなレベルでした。
つまり、今の市況で狙うべき一つ目のポイントと
いうのは、資材高騰の影響を避けるためにも
「リフォームコストがかかりにくい物件を買う」
ということになります。
こんなエリアが狙い目
そして、二つ目のポイントは「高めの賃料設定が
出来て賃貸需要があるエリア」であるということ
です。
今回選んだ物件は決済前なので、詳細な場所は
お伝えできませんが、近隣に働き口がたくさんある
ような、いわゆる仕事を生み出す施設であるとか
企業が多く存在するエリアでした。
やはり働く場所があるところには、当然そこに住み
たいという賃貸ニーズが生まれます。
この需要の有無に関しては、私の感覚だけで判断
したのではなくて、地元の仲介業者さんにもヒア
リングを行って、需要があると確認できたので
購入の判断をしました。
また、エリアによって賃料相場というのは変わって
きます。
エリアは入居者さんの属性的に高い賃料設定が出来
る、そういったエリアなのかどうかも大きなポイント
になってきます。
今賃料は都内を中心に上昇傾向なんですね。
これは今あらゆるデータで確認出来ると思いますが
その影響が千葉や埼玉などの近隣エリアにも広がって
きているので、その恩恵を受けられるような賃料の
伸びしろのあるエリアを狙う事が重要になってきます。
私がめちゃくちゃ意識してるポイント
さらに、もう一つ付け加えておきたい非常に大きな
ポイントがあります。それが「駐車場」の存在です。
今回購入した物件は2つとも、完全に車社会のエリア
に存在しています。
こういった地方エリアでは、駐車場があるというのは
もはや必須条件なんですね。
ただ、ここで注意していただきたいのが、「1台分あれ
ばとりあえず大丈夫だろう」と思ってしまうことです。
もちろん1台でも賃貸をつけること自体は可能ですが、
駐車場が1台の物件と2台以上停められる物件とでは、
入居付けのスピードであるとか、反響の多さに大きな
差が生まれるんです。
私が今回買った物件の一つは、敷地が広くて、
造成すれば3台から4台分くらいの駐車場を作れる
という物件でした。
当然、駐車場を作るための造成費用がかかってしま
いますが、それ以上に物件の価値が上がるので、
大きなバリューアップが見込めます。
もう一つの物件はというと、敷地内には駐車場が
1台分しかなかったんです。
これだけ聞くとマイナスに感じるかもしれませんが、
実は歩いて30秒くらいの場所に、月決めの貸し駐車
場があったんです。
つまり、入居者が車を2台、3台と持っていたとしても、
すぐ近隣で手配ができる、そういった環境が整ってい
ました。
このように、もし物件自体に1台分のスペースしか
なかったとしても、すぐ近くに月決め駐車場がある
とか、周辺の空き地を借りたり、あるいは買い取った
りして駐車場に転用できるといった物件であれば、
このような駐車場問題は克服できます。
賃貸募集をする際にも、近隣に月決め駐車場がある
ことをアピールできれば、客付けがしやすくなります
し、将来的に売却する際にも、出口が格段に取りやすく
なります。
2026年、今のこの市況の中で購入すべき戸建て物件の
条件は、大きく分けて3つあります。
まず1つ目は、資材高騰のリスクを避けるために、
リフォームコストが極力かからない程度の良い物件を
選定すること。
2つ目は、強い賃貸需要があって、なるべく賃料を高め
に設定できるエリアを選ぶこと。
そして3つ目が、地方エリアにおいては複数台の駐車場
を確保できる、あるいは近隣でカバーできる物件を選ぶ
ことです。
駐車場が複数台置けるか置けないかというのは、賃貸
需要の強さを大きく左右しますし、取れる賃料単価や、
最終的な売却時の価格にも多大な影響を与えますので、
ぜひ皆さんもこういった視点を持って、これからの物件
選定に役立てていただければと思います。
