田舎の戸建てが優秀な理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は地方の戸建てをメインに買っています。
都市部の戸建ても買っていますけど、圧倒的に地方の戸建てを買う事の方が多いんです。
ではなぜ地方の戸建てをメインに買っているのか、今回はその理由について解説したい
と思います。
賃貸需要がある
まず地方というと皆さん賃貸の客付けで苦戦する、そんなイメージがあると思います。
確かに地方でアパート・マンションの運営をすると、賃貸客付が結構厳しかったりしま
す。
しかし戸建てに関して言えば、客付の厳しい地方でも普通に客付けが出来たりします。
これは私が実際アパート運営もしていて、結構実感する事なんですよね。
同じような立地でも、戸建ての方がアパートよりも遥かに賃貸の客付はしやすいです。
その理由は、戸建て賃貸の数が少ないからなんですね。
今戸建て投資もだいぶ認知されるようになって、戸建て賃貸の数は昔よりもだいぶ増え
たんじゃないかと思う人が多いかもしれませんけど、実は全然そんな事ないんですよね。
それよりも、アパートマンションの部屋数の方が増えていると思います。
その理由は、戸建ての場合１つ１つ作っていかなければいけませんが、アパートやマン
ションは一気に６部屋、１０部屋、場合によっては２０部屋と作れます。
そして戸建て投資が認知されるようになったとはいえ、やはり多くの不動産投資家は
戸建てよりもアパートマンション投資を好みます。
なので以前と比較しても、戸建賃貸の供給は以前少ないまま飽和する気配は全くありま
せん。なので今後も戸建て賃貸の客付けでの優位性は続くと思います。
普通に売りやすい地方戸建て
そして地方戸建ては、売却もしやすいです。
これに対しても意外に思われる方が多いかもしれません。
「地方の戸建てなんて誰が買うの？」って思いますよね。
私は今宅建業を取得して戸建ての買取り再販もしていますが、基本的に売りに出して
３ヶ月以内に売れています。早い時は１週間で売れてしまった事もありますね。
もちろん売れる物件の特徴もありますし、売れるためのノウハウもあるので、全ての人
が同じように再現出来るわけではないんですけど、しっかり抑える所さえ抑えておけば
１年売れないみたいな不良在庫を抱える事はほぼ無いと思います。
買い取り再販では実需、一般の方をターゲットに考えますが、賃貸付けしてオーナーチ
ェンジで投資家に売却する事ももちろん出来ます。
そちらに関しても普通に売れてしまいますね。
買い手側からしても、価格が低くて現金で取り組める地方のオーナーチェンジというのは
投資商品として人気があります。
なので地方戸建ては、売却でも優秀な投資商品なんです。
地方戸建て投資をやって良い人
今まで地方戸建て投資の良い面について話して来ましたが、地方戸建て投資には致命的
なデメリットがあります。それは何かというと融資付が厳しいという事ですね。
投資家さんの多くは都市部在住の方が多いと思います。
そうすると地方の戸建てを買おうと思ったときに融資が出ません。
地方はそもそも土地値が低いので担保評価が伸びにくいですし、そして建物も木造の耐
用年数オーバーなので、土地も上モノも価値が無いとみなされてしまうんです。
なので融資が出ませんし、もし現金で買ってもその戸建てを共同担保で利用する事がで
きません。
それでも「価格も低いし現金で買っちゃえば良いじゃん」と思うかもしれません。
実際私は、融資はほとんど使わず現金で買っています。
ただもし仮に３０００万の現金を持っていたとしても、地方の戸建てとはいえリフォー
ム費用も含めたら、６００万~７００万位１棟あたりかかったりするんですね。
そうすると残金は２３００万程度に減ってしまいます。
それでも十分と思う人もいるかも知れませんが、正直今後新築アパートとかRC物件を
買いたいと思っているなら、地方戸建てで７００万の現金を失うような事は絶対にしな
い方が良いと思います。なぜなら新築アパートをやる場合、現金３０００万でも特別資
金が潤沢なわけでは無いからです。
それにも関わらず、地方の評価が低い戸建てのためにその貴重な現金を失うなら。それ
は銀行評価的には大きなマイナスになってしまいます。
なのでその貴重な現金を絶対に失わないようにした方が良いですね。
では「なぜあなたは現金で買っているの？」と言われそうですが、私の場合は再販です
ぐに売却して現金化も出来ますし、そもそも既に長期保有の戸建てもいくつかあるので
それらを売却して資金を作る事が出来ます。
そして私は地方に住んでいるので、融資を使おうと思えば地元の金融機関が融資をひい
て地方の物件でも融資利用で購入する事ができます。
なので地方戸建て投資はハッキリいって、地方在住者向きの投資法であって、特にこれ
から規模拡大しようと考えている都市部在住の投資家さんには、全く向かない投資だと
思います。
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