不動産投資で千葉県は結構危険なエリア
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は不動産投資を始めて13年間ずっと千葉県で投資を
してきました。
それこそ色々なエリアの物件を検討した事があります
し、実際に今まで40件以上の戸建てを千葉県で買って
きました。
なので今回はそんな千葉県の特性についてお話したいと
思います。
千葉県って、いわゆる1都3県の中でも検討されている
方がすごく多いと思うんです。
投資家さんから見てもターゲットにしやすいですし、
金融機関さんも融資をつけてくれそうなイメージが
ありますよね。
ただ、ここは結構気をつけなきゃいけないと私は
思っていて、というのも千葉県って「土地の資産価値」
が出ないエリアが意外と多いんです。
なので迂闊に物件を買ってしまうと、担保価値が
弱かったり、銀行評価に影響が出てきたりみたいな
ことが普通に起こります。
逆に神奈川県は割と土地の資産価値が出るので、
銀行融資に強かったりするんです。
千葉県と神奈川県ではその差は結構あると思います。
なので特にこれから投資規模を拡大していきたい人
ほど、エリア選定をちゃんと考えた方がいいです。
具体的に言うと、内房の木更津エリアとか、外房の
九十九里の方、成田周辺のあたりって土地の評価が
低くなりやすい印象があります。
もちろんアパートみたいに、ある程度ロットがある
物件なら融資が出ているケースもあるんですけど、
それでも「出やすい」とは言いづらいですし、
特に戸建てを現金で買ってしまうと、共同担保に使い
づらいみたいなこともあります。
だから、そこは注意が必要ですね。
では逆に、東京に隣接しているような市川とか松戸
とか柏みたいなエリアがいいのかというと、今度は
別の問題が出てきてしまいます。
物件価格がとても高くなるんですよね。
柏や松戸も場所によって差はあるんですけど、駅が
近いとか立地が良い物件になってくると、価格がかな
り上がってしまって、利回りが合わないという問題が
出てきやすいです。
ここで地方の土地評価が低いエリアの物件は投資に
値しないかというとそうではありません。
土地評価が低いエリアでも、賃貸需要があったりす
るんですよね。
特に戸建ては、割とどこでも需要があって客付けで
きてしまうので、賃貸経営だけ見れば結構成立して
しまいます。
賃料も入るし、利回りも高く取れるし、収益性は高い。
ただ唯一の問題点は、担保評価が低いから金融機関
の評価が伸びづらくて、融資が使いづらいところな
んです。
なので融資利用をそもそも考えていない人にとっては
関係のない話ですし、むしろ競争が減るので担保評価
の低いエリアを主戦場にした方が、そのような方の場
合は儲かる可能性が高いと思います。
ただこれからもどんどん融資利用して物件を増やして
いきたい、規模拡大したい人の場合は融資が使いづら
いので、次の一手に進めなくなる、つまり拡大局面で
行き詰まるということが起きやすいんですよね。
では千葉県の中で、土地評価が低すぎず、ちゃんと
融資も付きやすくて利回りもある程度確保できる、
ちょうどいいエリアってどこなのかという話になる
んですけど、そこで個人的にパッと思い浮かぶのが、
船橋なんですよね。
船橋ってもちろん、船橋駅の近くとか新船橋駅の近く、
西船橋の近くみたいな超良い立地になると、物件価格
はとても高いです。
ただ船橋ってエリアが結構広いので、少し外れた場所
でも、賃料単価が割と高く取れたりするんですよね。
しかも賃貸需要もあるので、土地評価も都心隣接エリ
アほどは高騰してないので、仕入れとしては安く入れ
られる可能性があります。
例えば私が購入した船橋の戸建ては、購入価格は500
万ですけど賃料13万円頂いていました。
そんな感じで戸建ても安い物件が出ることがあります
し、アパートも比較的安いのが出やすいんじゃないか
なと思います。
もちろん物件種別によっては、供給過剰みたいな状況
もあり得るので、そこはさらに細かくリサーチが必要
なんですけど、それでも「狙い目の場所」っていうの
はあると思うんですよね。
そういうエリアをうまく選べれば、担保価値も確保し
ながら収益性も取れるという形が作りやすくなると思
います。
本当にエリア選定を誤ってしまうと、融資のところで
行き詰まってしまったり、逆に土地が高すぎて利回り
が取れず、キャッシュフローが出ないみたいなことに
もなり得るので、エリアの選定はかなり重要だと思い
ます。
千葉県で不動産投資をするなら「賃貸が付くか」「利
回りが取れるか」だけじゃなくて「金融機関評価が
伸びるか」まで含めて、エリアを見ていくといいん
じゃないかなと思います。
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