今後不動産投資で多能工の活用が必須になる
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今、投資家を取り巻く環境は、決して楽なものでは
ありません。皆さんご存知の通り、インフレが非常
に進行しています。
新築であれば建築費が高騰していますし、中古の不
動産投資をするにしても、資材の価格が上がってい
るので、リフォームコストが以前よりも大幅に上昇
しています。
もちろんインフレに伴って、賃料も上がっていると
いうポジティブな側面もあるのですけど、やはり
投資家としてはリフォームコストをいかに抑えるか、
これが今後の収益を左右する大きな課題になってい
ます。
そこで重要なポイントになってくるのが、
「多能工さん」の活用なんです。
なので今回はその事について詳しく解説していき
たいと思います。
リフォーム会社と大家は利益相反の関係
リフォームコストを抑える方法に関しては、今は
世の中にいろいろなノウハウが出ています。
例えば「施主支給」という方法があります。
これは、設備や部材を自分自身でネットで手配して
職人さんに渡して取り付けてもらうやり方です。
なぜこれが安くなるかというと、通常のリフォーム
業者に一括発注する場合、業者は部材代にも利益を
のせているからです。
そこを自分で手配すれば、業者さんの利益分をカット
できるので、確かにコストは抑えられます。
ただこれをやると、業者からすれば「本来取れるはず
だった利益を大家に取られた」という形になりますか
ら、リフォーム業者さん的にはあまり面白くないんで
す。
ここから分かる通り、実はリフォーム会社さんと大家
は、ある種「利益相反」の関係にあるわけです。
大家はコストを極限まで抑えたい、一方で業者は利益
をしっかり確保したい。
これではなかなか、本当の意味でのウィンウィンな
関係を築くのは難しいのが現実です。
これからのリフォームは分離発注が基本
そこで私がおすすめしたいのが、「分離発注」という
やり方です。リフォーム業者を通さないで、大家が
直接大工さんや設備屋さん、クロス屋さんなどに発注
するスタイルです。
リフォーム会社に丸投げすると、どうしても中間
マージンが発生して高くなります。
会社側も多くの職人を手配し、管理の手間をかけて
いるので当然のことではあるのですが、そこを大家
が直接職人さんに発注すれば、そのマージン分を
そっくり削ることができます。
しかも、職人さんに直接発注する場合、先ほどの
施主支給についても全く嫌な顔をされません。
「この部材を支給するので、これを使って床を直
してください」と仕事の依頼をすれば、お互いに
納得した上で気持ちよく仕事ができるので、ウィン
ウィンです。
多能工の活用で圧倒的にコストを抑える事が出来る理由
そして、今回の本題である「多能工」さんの活用に
ついてです。
多能工さんというのは、一人で何種類もの作業がで
きる職人さんのことです。
例えば、電気工事もできるし、大工仕事もできて、
クロスも貼れるみたいな感じですね。
正直に言って、こうした多能工さんを見つけるのは
簡単ではありません。
ネットで多能工で検索しても、全く見つからないと
思います。
ではどうやって見つけるのかというと、やはり一番
手っ取り早いのは信頼できる人からの紹介です。
私のコミュニティなどでは、会員同士でお互いに
職人さんを紹介し合ったり、コミュニティ内にいる
多能工さんに直接お仕事を依頼する事が出来たりし
ます。
では多能工さんを活用すると、どうしてリフォーム
コストを抑えられるのかというと、まず「人工」、
つまり職人さんの人件費を削減できます。
通常、職人さん一人を呼ぶと、作業時間がたとえ
３時間であっても、その日は他の現場を入れにくい
ので、一日分の人工代として２万円前後をお支払い
するのが一般的です。
もし仮に大工仕事と電気工事とクロスの貼り替えを
別々の職人に頼んだらどうなるかというと、それぞれ
に１人工ずつ、合計３人分で６万円のコストかかって
しまいます。
ところが多能工さんであれば、一人でその三つの工程
をこなせます。午前中に大工仕事をして、午後に電気
工事とクロスを貼るといった感じで、一人の人工代で
複数の工程を進めてもらえるわけです。
これだけで、コストが数分の一にまで圧縮されること
もあります。
さらに、スピードと段取りの面でも、多能工さんは
圧倒的に有利です。
通常のリフォーム現場では、工程の順番が非常に重要
になります。
例えば、塗装をしてからクロスを貼るといった、その
順番を間違えると、せっかく仕上げたクロスを汚して
しまったりして、職人同士のトラブルに発展すること
もあります。
複数の職人が入る現場では、この段取りを大家が管理
しなければなりませんが、多能工さんなら自分一人で
一番効率の良い順番を考えて勝手に進めてくれます。
余計な調整コストもかかりませんし、リフォームが完
了するまでの期間も劇的に早くなります。
リフォームが早く終われば、それだけ早く入居募集
がかけられますから、空室期間の短縮にも繋がります。
今後の不動産投資、特に中古物件を活用した投資に
おいては、この多能工さんの活用というのはもはや
「必須」と言っても過言ではないと思います。
今の時代、インフレでリフォームコストが上がって
いるからこそ、こうした工夫一つで投資のパフォー
マンスが大きく変わります。
「もしこのような分離発注が出来るようなつてがない」
という状態は、今の不動産市場では非常に弱い立場に
なってしまうかもしれません。
これから不動産投資を本気でやっていこうと考えて
いる方は、ぜひ今のうちから多能工さんとの繋がり
や、そうした情報を共有できるコネクションを作っ
ておくことを強くおすすめします。
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