戸建て賃貸の賃料をアップする裏技
こんにちは
サーファー薬剤師です
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家賃を高く設定するというのは、ただ単に毎月のキャッ
シュフローが増えるというだけの話ではありません。
最終的な売却時の利益にも直結してくる、非常に重要
なポイントなんですね。
しかも戸建て賃貸ならではの、賃料を上げる方法が
あるので、今日はその話をしたいと思います。
賃料アップ＝キャピタルゲインアップの理由
まずなぜ賃料が上がると売却益も上がるのかという話
なんですけど、オーナーチェンジで物件を売却する場合
価格は基本的に「利回り」で決まります。
家賃が高ければ高いほど、逆算して売却価格も高く設定
できます。
つまり、運営期間中のインカムゲインを最大化できるだ
けでなく、売却時のキャピタルゲインも狙いやすくなる
というわけです。
ですから、戸建て賃貸を運営するなら「1円でも高く貸
す」という姿勢が、投資の成功を左右すると言っても
過言ではありません。
では、具体的にどうやって家賃を上げていくのか。
一般的なのは、初期費用を下げるという戦略です。
具体的には、敷金・礼金を「ゼロ・ゼロ」に設定し
必要であればフリーレントも付ける。
入居者の入り口のハードルを極力下げる代わりに、
「月々の家賃」を相場より高めに設定するんです。
これは不動産投資家であれば割と一般的な話なので
すが、特に「戸建て賃貸」の場合は、戸建てならで
はの効果的な賃料アップの方法が存在します。
今日はその中でも、特に効果の高い2つのポイントに
絞ってお伝えします。
1. ペット需要を「強気」の交渉材料にする
まず1つ目は、「ペット飼育」に関する問い合わせへの
対応です。
戸建て賃貸を募集していると、猫ちゃんやワンちゃん、
あるいは大型犬や多頭飼いを希望されるお客さんから
の問い合わせが非常に多く入ります。
ここで多くの方がやってしまいがちなのが、なかなか
入居者が決まらないからといって、現在募集している
賃料のまま、その入居者さんを入れてしまうという事
なんですね。これは正直、非常にもったいないです。
そもそも、ペット可の賃貸物件、特に大型犬や多頭飼
いができる物件というのは、市場にほとんど出回って
いません。供給が圧倒的に少ないんですね。
なので、ペットの問い合わせがあった際は、ぜひ
「賃料アップ」の打診をしてください。
例えば、「小型犬1匹につき、賃料を3,000円アップ
させていただきます」といった感じですね。
もちろん、ペットを飼育すれば建物の破損汚損や、
臭いのリスクは高まりますから、そのリスクヘッジと
しても家賃を上乗せするのは、当然だと思います。
それと併せて、原状回復費用までカバーできる家賃
保証会社に加入してもらうとか、破損汚損までカバー
できる火災保険にも加入しておく必要があります。
2. 「グループホーム」などの事業用需要を取り込む
そして2つ目のポイントですが、「グループホーム」と
しての利用ニーズです。
戸建ての賃貸募集をしていると、グループホームの
事業者さんから問い合わせが入ることがあります。
これはいわゆる、軽度の障がい者の方が共同生活を
送るための施設として、戸建てを借りたいという
ニーズです。
ここで知っておいていただきたいのは、グループ
ホームを運営する事業者さんは、入所者さんから家賃
を受け取ったら、それをそのまま大家に支払わなけれ
ばいけません。
要は事業者さんは入所者さんから受け取る家賃を
「中抜き」することができないんです。
そして、その家賃設定の目安となるのが、実はその地
域の「ワンルームの家賃相場」だったりします。
例えば、そのエリアのワンルームが3万円だとします。
4部屋ある戸建てを、グループホームとして貸し出した
場合、3万円×4室で、合計12万円の家賃収入が見込め
る可能性があるわけです。
普通に一家族に貸せば６～７万円程度の家賃しか取れ
ない物件でも、こうした事業者向けに貸し出すことで、
相場を大きく超える家賃設定が可能になります。
これはとても大きいですよね。
ただし、注意点もあります。
グループホームなどの事業用として貸し出す場合、
「居住用」ではなく「事業用」になります。
そのため、火災保険も事業用のものに加入する必要が
あって、保険料は通常の住宅用よりも高くなります。
なので、こうした問い合わせが来たときも、単純に
「貸します」と言うのではなく、保険料のアップ分や
事業リスクをしっかりと家賃に反映させて、高い賃料
設定で提案することが重要です。
「戸建て賃貸の場合はファミリー貸す」というイメー
ジがありますけど、こういった事業用の需要があった
りするので、そういったニーズに気づく事で賃料収入
は劇的に変わってきます。
そして家賃が上がれば、利回りが上がって、結果とし
て出口での売却の利益も上がります。
今までそのような発想はなかったという方は、ぜひ
次の募集から今回の施策を取り入れてみて頂きたいと
思います。
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