戸建て賃貸は今後も最強な理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
以前に戸建て投資が、ブームで参入が非常に増えた
時期がありました。
そうすると、「ライバルが増えて、良い物件を買えな
くなるんじゃないか」とか、「戸建賃貸が増えて、お
客さんが付かなくなるんじゃないか」「参入が増えて
安い物件が市場から消える、あるいは供給過剰で空室
だらけになる」など、いつの時代もそういった不安を
口にされる方は一定数いらっしゃいます。
しかし、実際のところはどうなのかというと、全く
そんな状況にはなっていません。
それどころか、戸建ての賃貸需要は引き続き非常に
強いですし、なんなら「売却」に関しても、以前よ
り高い価格で取引されているのが現状です。
上昇する戸建ての賃料
例えば賃料相場を見てみると、昔は地方の戸建賃貸と
いえば「家賃５～6万円」くらいというのが一般的で
した。
それ以上取ろうと思っても、地方ではなかなか難しい
というイメージだったんです。
ところが今はしっかりとリフォームをして、それなり
のスペックの物件であれば、地方であっても8万円、
物件によっては10万円近い賃料が取れるケースも
当たり前のように出てきています。
売却に関しても同じことが言えます。
私が不動産投資を始めた10年くらい前は、オーナー
チェンジの戸建てを買いたいという投資家の数も
少なかったですが、今は「オーナーチェンジ」で
戸建を買いたいという投資家さんもたくさんいて
ある程度家賃収入を得た後に、次の投資家に売却
するという出口も確立されているので、
以前よりも非常に売りやすくなりました。
また戸建ての場合は実需と呼ばれる一般の方にも
売却する事が出来ます。
このニーズは都市部は勿論ですが、地方でも安定
した需要があります。
飽和が生じない意外な理由
このように、戸建投資の世界では、参入が増えても
「飽和」という現象が全く起きないのですが、
他のビジネスでは、通常参入が増えれば競争が激し
くなって、売上の減少や利益の減少という結果に
なります。
例えば、最近の「民泊」ビジネスを思い浮かべて頂き
たいのですが、民泊はコロナ禍が明けてから、インバ
ウンド需要の回復とともに爆発的に増えました。
儲かるとわかれば一気に参入者が増え、都市部では
あっという間に供給過剰になりました。
その結果、近隣住民とのトラブルや規制強化という
流れになり、まさに今「飽和」の状態に陥っています。
限られたインバウンドのパイを、次々とできる新しい
施設で奪い合う、これが一般的なビジネスにおける
「飽和」の形です。
では、なぜ戸建投資ではこの飽和が起きないのか。
その最大の理由は、戸建投資というモデルが「一気に
量産できない」という性質を持っているからです。
例えば新築アパートであれば、1棟建てれば一気に
6部屋、10部屋と何世帯分の部屋を供給が出来ます。
不動産業者がビジネスとして建築する場合、効率を
重視しますから、当然こうした「1棟で複数の収益を
生む」共同住宅を選びます。
しかし戸建の場合はどれだけ頑張っても、一つの建物
で貸し出せるのは「1世帯」だけです。
1軒1軒、仕入れてリフォームしてなので、効率で言う
とあまり良くはありません。
しかしこの手間の多さ、効率の悪さが、急激な供給増
を防ぐフィルターになっているんです。
あと、アパートを新築する投資家や業者は今たくさん
いらっしゃいますが、「新築の戸建賃貸を建てる人」
ってほとんどいないです。
なぜなら、戸建てを新築でやると効率が悪いからです。
新築を建てるのであれば、アパートにした方が
スケールメリットが働きますし、収益性、利回りも
高くなります。
だからこそ、不動産業者が「戸建賃貸」を量産する
ような事態にはならないんですね。
戸建て賃貸は大人気
一方で、借りる側のニーズはどうかというと、
戸建て賃貸は供給が増えにくい一方で、実は戸建に
住みたいという需要は山のようにあります。
特にファミリー層からの需要は非常に高いです。
ファミリーの場合、お子さんがいればある程度広い
間取りの部屋が必要になります。
しかし、賃貸アパートやマンションで3LDKとか4LDK
の部屋はほとんどありません。
最近は2LDKのアパートも増えてきましたが、やはり
主流は1Kや1LDKといった単身・カップル向けです。
これでは家族でゆったり暮らすことはできません。
そしてもう一つ、強力な需要になっているのが
「ペット飼育」の問題です。
最近はペット可のアパートも増えてはいますが、
集合住宅である以上、どうしても他の入居者への
気遣いが必要になります。
私自身、ペット可でアパートを経営していますが、
ペットを飼っている方と飼っていない方が同じ屋根
の下にいると、ペット絡みで管理会社にクレームが
入る事があります。
飼い主さん側も、周りに迷惑をかけたくない、気を
使いながら暮らしたくないという思いが強いんです。
そうなると、独立した建物である戸建というのは、
彼らにとって最高の選択肢になるわけです。
このように、「戸建に住みたい」という根強いニーズ
がある一方で、新築での供給は増えず、中古の戸建
投資も手間がかかるため爆発的には増えない。
この需給のバランスが絶妙に保たれているからこそ、
飽和が起きないのです。
戸建て投資の参入が増えても競争が増えない
また面白いことに、戸建投資を始めた人の多くは
経験を積むと、アパートや一棟マンションなどの
別の投資ステージへと移行していく傾向があります。
「ずっと戸建だけをひたすら買い続ける」という人は
実はそれほど多くありません。
民泊のように、短期間でブームが来てすぐに激しい
浮き沈みを繰り返すようなビジネスとは違い、
戸建投資は常に安定しています。
今の市況であっても、物件価格が割高になるような
こともなく、一定の利回りを維持出来ています。
ですから、これから不動産投資を始めようという
初心者の方にとっては、非常に取り組みやすく、
再現性の高い手法だと言えます。
また、ベテランの投資家から見ても、ポートフォリオ
の中にこの「戸建投資」という安定した引き出しを
一つ持っておくだけで、金利上昇であるとか収益物件
の価格が高止まりしている状況でも、安定して利益が
得られるという安心感はあると思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
