新築投資オワコン
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
昨今のイラン、アメリカの戦争の影響によって、
ホルムズ海峡が封鎖されてます。
ホルムズ海峡というのは、海運の要所でここが封鎖
されてしまうと中東から原油が入ってこなくなるの
で、ガソリンは勿論ですけど原油を材料とする製品
も作る事ができなくなってしまいます。
原油を材料とする製品が意外と多くて、建材や設備
もそうですし、ペンキなどの塗料や、クロスなども
値上がりしていて、実際に様々な企業が値上げや
受注停止を発表しています。
こういった状況を見ると、正直アパート・マンション
などの新築投資をするのは、かなり厳しいじゃないか
と思うんですね。
なので今回はそのことについて、詳しく解説していき
たいと思います。
新築投資は当分厳しそう
今、TOTOやリクシル、パナソニックもそうですけど
ユニットバスやトイレなどの新規受注の受付停止を
発表しています。
あとはクロスや塗料、屋根材のメーカーも値上げを
発表しています。
そうなると当然、新築の共同住宅を建てようと思え
ば、ユニットバスであるとかトイレは何個も必要に
なるわけですし、クロスなどの内装工事も今まで通
りの価格で行う事は難しくなってしまいます。
なので、そのような状況で新築を建てる事自体が
不可能ですし、建てる事が出来ても建築費は相当
高くなってしまうと思います。
このような状況ですから、建築会社の倒産も今後
増えてしまうかもしれませんね。
そこで建材や資材の受注停止や価格高騰がいつまで
続くのか？という話なんですが、これは全く分から
ないです。
ただ、1週間後に終わるとか、1か月後に落ち着くとか、
そういうレベルの話ではないと思っています。
実際、イランとアメリカの間で先日停戦協議が行われ
ましたが、ほんの数日で決裂しているので、これは
短期で終わる話ではなく、かなり長期化すると考えた
方がいんじゃないかなと思います。
私は政治の専門家ではありませんが、客観的に見ても
簡単に解決するような問題ではなさそうです。
なので今後の事業展開や投資方針は、長期化を前提に
組み立てるべきだと思っています。
今後すべき投資は？
では、今どういう投資が現実的なのかというと、
私はリフォームコストのかからない、あるいは極力
抑えられる物件だと思っています。
それはつまりオーナーチェンジの物件だと思います。
特に戸建てであれば、空き家を買ってリフォームして
再生するというよりも、すでに入居者がついている
オーナーチェンジ物件を買って、そのまま運営して
いくスタンスの方が、現状には合っていると思います。
というのも、今はリフォームコスト自体が上がってい
るので、以前の感覚でリフォームする事は出来ません。
なので今中古物件の再生をすると、想定以上に費用が
かかってしまって、収支が合わなくなる可能性があり
ます。
もちろんオーナーチェンジの場合は、利回り自体は
下がってしまうと思います。
ただ再生系の物件を買って、そこにリフォームをか
けた場合、今の物価高の状況で修繕費を加味して
トータルで見れば、利回りにそこまで大きな差が
出ないことも十分あり得ます。
むしろ、最初から稼働している物件を買った方が、
リフォームコストもかかりませんし
空室を埋めるための時間や労力もかかりません。
空室期間がないので、その分の家賃収入のロスも
なくなります。
なので資材価格が高騰して戦争の先行きもわから
ないような状態では、大きな利益を狙って投資を
するというよりも、オーナーチェンジのような無難
な物件を投資対象とした方が、結果的に収益を伸ば
せる可能性はあると思います。
今まで新築オワコンというテーマで話して来たんです
けど、新築投資は今やるには厳しい状況だと思います。
しかし個人的には、今後取り組んでいきたいと思って
いる投資なんです。
というのも今の状況ではアパートやマンション、戸建て
すらも建築するのが厳しい状況だと思います。
そうすれば当然投資家も建売業者も土地を購入しなく
なるので、土地価格の下落要因になると思います。
新築用地に関しては、今まで都内はずっと上がり続け
ていた訳なんですけど、ここから価格が下がって
むしろ仕込み時のチャンスが巡ってくる可能性もある
と思うので、その時に備えて準備もしておくという
のも良いんじゃないかなと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
