買取再販するなら戸建てがオススメな理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在不動産投資を行っていて、これから宅建業の
免許を取得し、業者として事業を始めてみようと
考えている方もいらっしゃると思います。
そういった方が、いざ業者免許を取ってまずどんな
事業に取り組もうかと考えた時に、一番取り組みや
すいのがやはり買取再販事業だと思うんです。
というのも、普段行っている不動産賃貸業という
のは、物件を買ってリフォームして、お客さんに
お貸しするという流れです。
一方で買取再販の場合は、物件を買ってリフォーム
して、売却するという流れになります。
最後に貸すか売るかの違いだけで、それまでの工程
は同じなんですね。
なので、不動産賃貸業の延長として行いやすい事業
モデルだと思います。
いざ買取再販を始めようとした時に、対象となる
不動産には色々な種類があります。
アパートやマンションのような収益物件もあれば、
区分マンション、戸建てなどあります。
私はその中でも戸建てをおすすめします。
今回はその具体的な理由について、お話ししていき
たいと思います。
まず一つ目の理由は、戸建ては非常に物件数が多い
という点です。
アパートやマンションなどの収益物件と比較しても、
市場に出回っている物件数は圧倒的に戸建ての方が
多いです。
皆さんも街を歩いていてわかると思うんですけど
やはり戸建て住宅の数が一番多いですし、ましてや
今は空き家問題と言われるくらい、売りに出される
物件が増えている状況なんです。
このように絶対数が多いということは、それに応じ
て安い物件も多くなります。
そして、仕入れにおいてもう一つ重要なのが、売り
主が誰かという事ですね。
アパートやマンションの売り主さんは、当然、不動
産投資家さんになります。
投資家さんはご自身で投資を行っているくらいです
から不動産の知識も豊富ですし、中にはセミプロの
ような方もいらっしゃいます。
そうした知識も経験も豊富な方から、相場より安く
物件を買うというのはなかなか難しいです。
一方で、戸建ての売り主さんというのは、基本的に
一般の方なんです。
当然ながら不動産の知識を持っていません。
そのため、安く買いやすいという傾向はあると思い
ます。
さらに、売却理由の違いも大きく関係してきます。
投資家さんが物件を売却する理由の多くは、資産の
組み替えです。
特に生活が逼迫しているわけでもなく、売り急いで
もいません。
資金的にも余裕がある方がほとんどなので、安く
購入するチャンスは少ないんです。
それに対して一般の方の売却理由は、本当に人それ
ぞれです。
親から相続して相続税の支払いがあるから早く売り
たいとか、高齢になってお子さんと同居することに
なったから早く売りたいとか、様々な事情を抱えて
いらっしゃいます。
中には安くてもいいから早く手放したいという方も
います。
こういった様々な事情があるからこそ、我々買い手
側からすると安く買えるチャンスが多くなります。
不動産業界ではこれを市場の歪みと呼んだりするん
です。
プロ同士の取引よりも一般の方との取引の方が、
この市場の歪みというのが大きく出やすいんです。
だからこそ、戸建ては安く仕入れがしやすいですし、
安く買えるチャンスが多くなります。
ここまでは仕入れについてお話ししてきましたが、
いくら安く仕入れられても売却できなければ意味
がありません。
実は、この売却に関しても戸建てには強みがあり
ます。
まず一つ目は、戸建ての場合は二重の出口を取る
ことができるという点です。
例えばアパートのような収益物件であれば、
ターゲットは当然投資家に限定されてしまいます。
しかし戸建ての場合は、ご自身で住むマイホーム
を探している一般の実需層の方に売却することも
できますし、あるいは賃貸をつけてオーナーチェ
ンジ物件として投資家の方に売却することもでき
ます。
このように二重の出口戦略を取ることができるの
で、売りやすいというのも大きなメリットです。
もう一つの強みは、戸建ては単価が低くて流動性
が高いので、売却しやすいというのもあると思い
ます。
私自身も買取再販事業を行っていて、これまで何
度も戸建ての売却を経験してきましたが、戸建て
を購入する人の多くは現金で購入されるんです。
収益物件の場合は、どうしても銀行の融資を利用
することになります。
なので、金融機関の融資が厳しくなったり緩く
なったりという、サイクルの影響を受けてしまう
んですけど、戸建ての場合は価格が低いので融資
に依存しないケースが多くて、銀行の融資姿勢の
変化といった外部要因の影響を受けにくいんです。
だからこそ、戸建ては市況に関わらず常に安定し
て売りやすいと言えます。
さらに、今は金利が上がってきている局面です。
金利が上昇してくると、できれば融資は使いたく
ないと考える方もいらっしゃいます。
そういった方々に対しても、融資を使わず現金で
購入できる戸建てというのは、今の時代背景的に
も売りやすいと思います。
以上のことから、戸建ては買取再販事業を行う上
で、安く仕入れができて高く売りやすいという
特徴から、非常におすすめな対象となります。
ただここで皆さんには、買取再販事業を始める前の
注意点もしっかりとお伝えしたいと思います。
まず買取再販事業を始める際は、必ず宅建業の免許
を取得した上で行う必要があるということです。
無免許の状態でやってしまうと宅建業法違反となり、
逮捕や罰金となる危険性があります。
なので、必ず免許を得てから行うようにしてくだ
さい。
そしてもう一つ、事業としてのリスクについても
理解しておく必要があります。
買取再販事業で売却する際には、様々な経費がかか
ります。
物件を買う時も売る時も仲介手数料がかかりますし、
購入時の登記費用や火災保険料、プロジェクト融資
という再販用の融資を引く場合は、その金利の支払
いも発生します。
さらに不動産取得税などもかかってきます。
これらすべての経費を差し引いた上で、利益を出す
必要があるので、やはり安く仕入れができなければ
厳しいです。
そして在庫リスクもあります。
戸建ては安いとはいえ数百万の商品ですから、それ
を買ってリフォームして売却するまでの間、ある程
度の資金がロックされることになります。
すぐに売れればいいのですがなかなか売れず、そう
した在庫が三つ、四つと積み重なってくると、資金
繰りが厳しくなってしまう事もあると思います。
最悪の場合は倒産する可能性もありますし、赤字で
損切りしなければいけない場面も出てくると思いま
す。そういったデメリットやリスクもしっかりと
存在します。
ですから、今回お話ししたようなプラス面とマイナ
ス面、双方をしっかりと考えていただきたいと思い
ます。
その上で、自分は買取再販で収益を出していけるの
かというところを確認してから、慎重にチャレンジ
していただくのが良いのではないかと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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