これを知らないで地方投資するとヤバい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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地方の物件って都市部に比べると安いですよね。
しかし地方だからといって必ずしも賃料が低いわけでもなかったりするので
高利回りが狙えるんですよね。
実際私の最近貸している物件たちは、７万とか８万くらいで賃貸がついてます。
しかし地方物件には地方物件のリスクがあるんですよね。
今回はその事に関して解説したいと思います。
井戸の恐怖
都市部では無く地方の物件になると、上水道が無くて井戸の物件なんかも結構あります。
ここで井戸の物件の場合は注意が必要です。
まず井戸の物件の場合、地下水を井戸ポンプで組み上げるんですが、このポンプは壊れます。
だいたい１０年程度が寿命なんですが、ここで問題になるのが入居中に井戸ポンプが壊れる
場合です。
これの何が問題かというと、ポンプが壊れれば水が出なくなるので、ライフラインが途絶える
わけですよね。トイレは流せないし、シャワーも出なければお風呂も入れない。
当然「早く直せ」って感じで超絶クレームが来ます。
そうするとどうしても緊急時対応してくれるような業者に依頼するしかありません。
メーカーに連絡すると普通に「修理は２週間後です」とか言われたりします。
そして通常井戸ポンプの交換だけであれば１０万程度なのですが、緊急時対応の場合３０万
くらい取られたりします。そうすると賃料５万円の物件なら半年分の賃料収入が吹き飛ぶこと
になります。
なので井戸の場合はポンプの製造年月日確認して、古ければ入居前に交換しておいたほうが
良いですね。プロパンガス屋さんによっては、設備支給でポンプの交換をしてくれるところ
もあったりします。
あと井戸物件の嫌な所は、水質検査して有害物質が出た場合はフィルターを設置しなければいけ
なくなる事ですね。
幸い私の所有物件では有害物質が出たことは無いんですけど、出ればそのまま貸し出す事が
出来ないケースもあると思うので、その際はフィルターの設置が必要になります。
浄化槽の恐怖
都市部では排水設備は下水が当たり前かもしれませんが、地方では下水の他に排水設備が
汲み取りや浄化槽の物件があります。
客付けの際の優先順位はこんな感じで
下水が一番良くて、その次に浄化槽、そして汲み取りが一番人気が無いです。
因みに地方では下水の物件ってかなり少なくて、私が投資しているエリアなんかでは
浄化槽の物件が一番多いですね。
そこで浄化槽なんですけど、浄化槽にもいろんなタイプがあって、側溝に流すタイプの
浄化槽もあれば、敷地内に浸透桝という設備を使って排水する浸透式の浄化槽があります。
ではどんな違いがあるのかというと、まず浄化槽の仕組みから説明しますね。
浄化槽は家庭で発生したトイレの汚水や生活の雑排水を、浄化槽というタンクみたいところに
貯めて、そこでバクテリアで分解することによって、綺麗にしてから排水するという設備なん
ですよね。なので処理した水をどこに排水するかで変わってきます。
まず側溝に流すタイプは、そのまま側溝に流すだけなので特に問題はありません。
そしてもう一つのタイプの排水を浸透桝で排水する浸透式の浄化槽ですが、これが問題になる
ことがあります。ではどんな問題になるのかというと、浸透桝が浸透しなくなるリスクがある
ということです。
結局排水する地層によっては浸透していかないこともあるんですよね。
実際私は以前浄化槽を新設した事があって、その時に浸透桝を設置して排水を試みたんです
けど排水しませんでした。結局どうしたのかというと、その物件の場合は側溝があったので
そこにポンプアップした水を排水したんですよね。
私の場合は側溝があったので良かったのですが、側溝がなければ近隣に垂流す事になります。
結構田舎ではコレやっている家が多くて、私が以前内見した物件とかは普通に隣の空き地に
排水してました。
なので浸透式の浄化槽の場合は、そういったリスクもあるという事を理解した上で購入しま
しょう。
こんな感じで地方物件は価格も低くて、賃料もそれなりに取れたりするので結構魅力ですが
こういった地方独自のリスクもあったりするので、物件購入する場合は先輩投資家のアドバ
イスなど聞きながら購入すればリスクは少なくなるかと思います。
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