雨漏りを甘く見ると大損する理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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物件を探していると、度々遭遇するのが雨漏り物件ですよね。
私も内見でたくさんの雨漏り物件を見てきましたし、実際に雨漏り物件を購入したりも
しています。その経験から言えるんですけど、雨漏りを甘く見ていると、結構痛い目に
あってしまうんですよね。
なので今回は雨漏り物件の注意点に関して解説したいと思います。
雨漏りの修繕コストは原因次第
よく雨漏り物件を内見した人から「雨漏りっていくら位で直せますか？」と聞かれる事
があるんですけど、正直雨漏りの修繕コストは雨漏りの原因次第なんですよね。
なので簡単なものであれば、コーキング程度で数千円で直せることもありますが
屋根の葺き替えやカバー工法なんかになると１００万を超えてきます。
なので雨漏りの原因を把握する必要があるんですけど、雨漏りの原因は内見時にわから
ない事が結構あります。売主さんも仲介業者さんも把握していないケースが多いんです
よね。
しかし安価な物件であればやっぱりスピード勝負なので、業者を呼んで雨漏りの原因を
確認していては他の投資家に買われてしまいます。
なので内見時に雨染みの状態や屋根の状態を確認して、ある程度の推測を立てて購入す
る必要があります。でもこの推測が結構難しいんですよね。
私の場合は室内の雨染みが大した事はなかったので、問題ないだろうと思って購入した
んですけど、実際は屋根の半分の野地板がぶかぶかになっていて、葺き替えをした物件
がありました。
私の知り合いでも、雨漏りの存在に気づかず購入して、屋根を確認したら結構ひどい状
況で、葺き替えで１００万以上の費用がかかってしまっている、そんな人もいたりします
なので雨漏りを甘く見て購入すると痛い目にあってしまいますよ。
雨漏りの原因把握は難しい
そして雨漏りの原因把握はめちゃくちゃ難しいんですよね。
実際に屋根の上に登るわけにもいかないですし、最近は長い棒の先にカメラを付けたり
ドローンなんかを使って屋根の状態を確認する人もいるみたいですが、それでも専門家
でも無い限り屋根の状態を正確に判断するのは困難だと思います。
雨漏りの中には専門家でも原因特定が困難なケースもあるんですよね。
実際今私が保有している物件で、定期的に雨漏りの報告がある物件があるんですけど
その物件の雨漏りは、雨が降っても雨漏りする時もあればしない時もあるといった感じ
なんですよね。
私は雨漏りの報告がある度に、業者さんに連絡して修繕依頼をしているんですけど、
未だに雨漏りが完全に治っていないんですよね。
屋根裏点検口を作ったり、散水テストを行っても未だに原因が把握出来ないみたいで
雨漏りの中にはこのように原因把握が非常に困難な雨漏りもあるので注意が必要ですね。
なので雨漏り物件は、特に初心者の人には難易度が高い物件だと思います。
原因の把握が難しいですし、場合によっては高額な修繕費がかかることもあるので
ある程度のリスク許容度がなければ、安易に雨漏り物件には手を出さないほうが良いと
思います。
内見時に最低限確認する事
では雨漏り物件を内見する際に、実際にどのような点を確認すべきかなんですけど
まず雨染みがあったら、その雨染みを触ってみてください。
雨染みを触って実際に湿っているようであれば、現在進行形で雨漏りしている可能性が
高いです。
逆に乾いているのであれば、原因を修繕済みで現在は雨漏りをしていないかですが、
たまにあるのが、台風などの強風の吹き込みで、たまたま雨漏りしてしまっているよう
なケースです。そのようなケースは普通の雨では雨漏りはしないので、それほど心配ない
ケースもあります。
あとは屋根裏も確認した方が良いですね。
これは私も失敗から得た教訓なんですけど、先程お話した室内の雨染みは大した事なか
ったけど、実際は野地板が死んでいて葺き替えをしたケースですね。
じゃあこの時にどうすれば良かったのか？というと、屋根裏を確認しておけばこの失敗
は避けることが出来たんですね。なぜなら屋根裏を見たときに傷んでベロンベロンに剥
がれてしまっている野地板が目視で確認出来たからなんですよね。
じゃあ屋根裏をどうすれば確認出来るのかというと、屋根裏点検口がある物件ならそこ
から見れるんですけど、和室の押し入れの天井って外れるんですよね。
なのでそこから屋根裏を覗くことが出来ます。ただ屋根裏はくらいので懐中電灯で照ら
した方が良いですよね。
携帯のライトでもある程度見れますけど、Amazonとかでジェントスとかめちゃくちゃ
明るい懐中電灯あるので、そういったものを買って内見時は持っていった方が良いですね
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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