戸建て投資で信用毀損になるケース
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資は融資ありきの投資です。
金融機関からの融資を利用できなければ不動産投資は成り立ちません。
なので融資戦略も不動産投資では非常に重要になってきます。
そこで信用毀損といって、誤った物件ばかり買っていると
金融機関から融資をひけない状態になってしまいます。
なので今回はどんな戸建てを買うと信用毀損になってしまうのか、
そしてどんな戸建てを買うと融資が引きやすくなるのか、に関して解説したいと思います。
融資に有利な戸建て物件
まず戸建ての場合は、ターゲットが自ずと築古の耐用年数オーバーの物件になってくると思います。
そうすると物件の評価をするときに建物評価はほとんどでません。
木造の耐用年数である築２２年を過ぎた物件の建物の価値は無いとみなされます。
じゃあ築古をターゲットにする戸建て投資の場合、融資をつかって築古戸建てを買っている
投資家は、みんな信用毀損になってしまうのかというとそうではありません。
なぜなら戸建ての場合は土地値以下の物件というのもたくさんあるからです。
つまり土地の価値よりも物件の価格のほうが低い物件です。
しかも不動産市場の歪で、土地の価格よりも大きく低い金額で売りに出ている物件
と言うのもあるものです。
私も評価額が１０００万の物件を２００万で購入したことがあります。
ではどんなところを注意すればいいのかというと
戸建ては建物の価値が無いとみなされても、物件の土地は評価されるという事です。
つまり都市部のような土地の評価が高い物件の評価は高くなり
地方のような土地評価が低いエリアの物件の評価は低くなってしまいます。
なので都市部の物件を沢山もっている投資家のほうが、田舎の物件を沢山もっている
投資家よりも銀行からの評価は高くなる可能性があります。
ただし高値掴みしているような場合は、都市部の物件を持っていても意味はありません。
都市部の物件を土地値よりも低い金額で購入し、買いましていくことで
資産が増えて、より金融機関から融資をひきやすくなる事も可能です。
一方評価が出ない地方の物件を複数保有すれば、借り入れの負債ばかり
増えて信用毀損としなってしまう可能性もあります。
地方戸建て投資でも信用毀損になりにくい理由
先程話したように、土地値以下の都市部の戸建てを保有していれば、信用毀損しないが
地方の土地の価値が低い物件を複数持っていれば、信用毀損になる可能性があると言いましたが
実際は地方の戸建て投資で、信用毀損になる可能性はかなり低いと思います。
それはなぜかというと、まず地方戸建ての金額が低いからです。
地方では２００～３００万とかで戸建てが買えたりします。
なのでその全額融資を引いて物件価値がゼロだとしても、２００～３００万の信用毀損に
しかなりません。
しかも実際評価が低いと言ってもゼロという事はありません。
２００～３００万の物件の場合、少なくともその半分くらいの評価は付いてますので
実際は１００万とかそれくらいの信用毀損です。
そして戸建ての場合は、全ての戸建てを全額融資で購入するということは少なくて
自己資金を結構いれたりします。
今回は融資をつかうけど、次回の物件は現金で購入するみたいな感じですね。
実際以前私がアパートを買うときに、私は評価が出ない戸建てを１０戸以上持っていましたが
借り入れの金額は２０００万位だったので全く問題になりませんでした。
むしろ今までの不動産賃貸業の実績を評価されたくらいです。
なので地方戸建投資をしているからといって、信用毀損を過度に恐れる必要はありません。
ただ銀行評価を優先させるのであれば、間違いなく都市部の土地評価がでる物件を
買い進めるべきだと思います。
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本当に信用毀損を気にすべき物件
私が本当に信用毀損を気にすべきだと思うのは地方戸建てではありません
それよりも都内のマンション投資だとか
新築アパート投資なんかのほうがよっぽど信用毀損を気にすべきだと思います
これらの物件は物件価格よりも実際の評価がかなり低くなります
しかも都内マンションも新築アパートも数千万、場合によっては億をこえるような物件もあります
買った瞬間に数千万の信用毀損を起こすような物件ばかりです
なのでそのような物件と比較すれば地方戸建ての数百万の信用毀損なんて可愛いものです
そして気をつけたほうがいいのが自宅を購入する時の住宅ローンです
これも負債とみなされるので銀行融資に関しては間違いなくマイナスです
特に都内のマンションなどは物件価格と評価の乖離も激しいのでより信用毀損を起こしやすいと思います
