戸建ての価格は上がってない【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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ここ数年で戸建て投資のプレーヤーの数は増えました。
そこで良く言われているのが「物件価格が以前よりも高くなった」ということです。
しかし私は、物件価格自体は以前と比較してそこまで変わってないと思ってます。
ではなぜ多くの人が価格が高くなったと思っているのか、今回はその事に関して解説
したいと思います。
常に新規参入はあると考える
ここ数年で戸建て投資への新規参入が増えたことは間違いありません。
なので以前よりも割安な物件を購入するのが、難しくなっているのは確かだと思います
ただ物件価格が上がって安い物件が買えないと嘆いても仕方がありません。
新規参入なんてどの事業でも投資でも起こりえることなので、「新規参入が増えたら
どうするか？どう生き残っていくか？」という事を考えなければいけないと思います。
例えば私は、現在不動産投資以外にも民泊のような宿泊業もやっていますが、昨年の
１１月以降インバウンドが急増したこともあり、民泊への新規参入がめちゃくちゃ増
えています。
ではそんな時に既存の民泊プレーヤーは新規参入を嘆いているのかというと、そんな
事はありません。
どんな事を考えているのかというと、これから新規参入が増えて競争が激しくなれば
「差別化」が重要になってくるので、強豪が増えても負けないようなアイディアのある
宿泊施設を作ろうと言っているんですよね。
私達不動産投資家も、そのような発想をしなければいけないと思います。
ただ漫然と今まで通りのことを続けていて環境の変化についていけず、嘆いていても
何の意味もありません。
不動産投資でもあらゆる工夫の施しようはあると思っていて、物件を探す上での工夫、
リフォームにおける工夫であったり、融資戦略、客付けでの戦略など色々あると思い
ます。
そこで自分の強みを出して勝負をしていかなければ、事業や投資で勝ち残って行くこと
は出来ません。
また多くの人は、投資家の参入を悲観ばかりしていますが、私は必ずしもそうでは無い
と思っています。
実際戸建て賃貸は、以前よりもかなり認知されるようになり賃料も上がってきている、
そんな実感があります。
そして相場価格の上昇は、いざ自分が物件を売却する時に高値で売れる事になるので
安く仕入れをすることさえ出来れば、売却でより多くの利益を得ることができるように
なります。
また投資家の参入が増えたということは、買いたい人が増えているという事なので
いざ自分がオーナーチェンジで売却する時は、売れやすくなっているので、資産として
の流動性も上がっているわけなんですね。
なので環境は常に変化しますから、投資家が増えたと嘆いていても何の意味も無いので
今の状況で、どんなアクションをしたらベストなのかにフォーカスして、行動した方が
良いと思います。
安い物件はあるただ・・・・
そして安い物件が最近はなくなったと言う話も聞きますが、私はそうは思っていなくて
安い物件はあります。私は一日に何度かポータルサイトをチェックしていますが、安い
物件はちょいちょい出てきています。ただ瞬殺でなくなります。
本当に安い物件なら１日は持たないですね。その日のうちになくなります。
なので安い物件が無いのではなくて、出ても直ぐなくなってしまうので、たまにしか
物件検索していないような人だと、安い物件の存在にすら気づけ無いんですよね。
ですから戸建て投資の難易度としては、以前よりも上がっています。なぜなら即日に
判断をしなければ買えないからですね。
特に投資を始めたばかりの初心者の人は、そんな瞬時の判断なんか出来ないでしょう
から、このような物件をネットで購入するのは、かなり無理な感じがあります。
もしくは経験者の友人知人がいて、即日回答してもらえるのであれば、そのような物件
購入のチャンスもあるかもしれませんけども、なかなか真剣に物件資料を読み込んで
購入可否のアドバイスするのも大変ですよね。
そしてこのような足の早い物件は、現金買付が当たり前になりますので、融資利用の方
もこのようなスピード勝負の案件を購入するのは厳しくなってしまいます。
ただ融資利用の人には、その人にあった買い方というのもあるので、スピード勝負のよ
うな案件では無くて、別の物件取得方法を考えば良いと思います。
とはいえアパート・マンションなどの一棟もの投資と比較すると、戸建て投資はまだ
初心者に参入余地がある投資対象だと思ってます。
なぜならアパート・マンションは戸建てと比較すると圧倒的に球数が少ないからです。
そして資本力があって投資経験が豊富な先輩投資家も、戸建てよりもアパート・マンシ
ョンをターゲットにしますから。そんな中、今の状況で投資初心者が優良物件の一棟物
を購入するほうが、私はかなり難易度が高いと思っています。
また投資をして失敗したときの痛手も、戸建てよりも一棟の方が大きくなりますから、
そういった意味では、戸建て投資の方が初心者にとっては取り組みやすいと思います。
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