戸建投資でのエリア選定のポイント【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは、戸建て投資する時のエリアはどのように決めていますか？
このエリア選定は超重要で、エリアを間違えると投資で失敗する可能性もあります。
なので今回はその事に関して解説します。
現金購入か？融資利用か？でエリアは異なる
まず戸建投資の場合は、現金で物件を買うのか？融資で物件を購入するのか？で対象とす
るエリアは異なって来ます。
どういう事かというと、融資利用で物件購入する場合は、その物件がいくら良い物件で
あったとしても、銀行が融資する物件でなければ購入出来ないという事なんですよね。
つまり融資利用で物件購入する時は、資産評価があるようなエリアの物件でなければいけ
ません。
昔は日本政策金融公庫が、比較的田舎の戸建てでも融資を出していました。
なので地方の物件でも融資で購入することが出来ていましたが、最近は公庫も結構厳しく
なっているので、特に公庫の都内の支店では融資否認されてしまうケースが多々あります。
なので現在は都市部在住の人が、資産性の低い地方の物件を融資利用で購入するのは難しく
なっています。
じゃあ一般的な金融機関は、どのエリアの戸建てであれば融資をしてくれるのかというと
それは土地の資産評価が出るような比較的都市部のエリアになります。
ただこれが明確にどこまでが対象エリアかというのは難しい話で、対象エリアの判断は金融
機関によっても異なります。
また俗に１６号線の内側までみたいな話がありますが、必ずしも内側じゃなければ融資が出
ないわけでもないです。なので融資利用で物件購入を検討している場合は、土地の資産性は
意識したほうが良いですね。
ただこれにも例外があって、それは地方在住の人は地元の信金や信組から融資を受けて、
地方の戸建てを購入する事が出来ます。
信金や信組は地元の企業を応援する金融機関なので、比較的融資が出やすいです。また戸建
てのようなロットの小さな物件でも取り組んでくれます。
じゃあなぜ都内の人が都内の信金信組で地方物件を購入出来ないのかというと、それは
金融機関のエリアの対象外だからです。
信金や信組はエリアの制限が厳しいので、対象エリア外の物件の融資はやりません。
遠方物件でDIYは厳しい
あとDIYやる人は、なるべく近場の物件を購入した方が良いと思います。
それはなぜかというと、DIYやる場合はかなり頻繁に物件に通うことになるので
遠方の物件の場合は、膨大な時間と労力を失ってしまう事になるからなんですよね。
それが仮に１５万円くらい賃料が取れる物件なら、そこまでする価値があるかもしれません
が、何時間もかけて物件に通ってコツコツDIYして、やっと１年後に完成した物件の賃料が
５万円とかだったら、相当非効率な投資になってしまっている可能性があります。
自分の時間だから別にいいじゃんって思うかもしれないですけど、時間はめちゃくちゃ貴重
ですよ。時間はお金じゃ買えないですし、老後になってからの時間よりも、今のある程度
若いときの時間の方が遥かに貴重です。
その辺に関しては、「ダイウィズゼロ」という名著に書かれているので、良かったら読んで
みてください。
私は戸建ての場合は、自宅から一時間圏内の物件じゃないと購入しないと決めています。
それは先程もいったように効率の面でもそうですし、自分の持っている金融機関やリフォ
ーム業者や賃貸の仲介業者さんなどコネクションをフル活用して、他の人よりも有利に投資
をすることが出来るからなんですよね。
私は自分の投資や事業をするときに、自分の優位性を発揮出来る事業に取り組むように
しています。
要は他の人に負けない強みがあるところで勝負するようにしているんですよね。
人口減少エリアでの投資
最後にエリア選定のところで、皆さんが気になる人口減少エリアでの投資に関してお話した
いと思います。
私は比較的地方のエリアで投資をしているので、基本人口が減少しているエリアになります。
人口が減少するエリアを、投資対象にしてはいけないという話をよく聞きますが、
それは人口が減少すれば賃貸需要は減りますし、物件価値も下がって不動産投資で失敗する
という話なんですけど、ただそうとも限らないと私は思っています。
なぜかというと、賃貸が決まるかどうかいうのは結局需要と供給のバランスだからです。
結局人口が多くて需要が多くても、供給が過剰であれば賃貸経営はうまく行きません。
また物件の種別によっても違いはあります。
例えば１R、１Kは過剰にあっても、ファミリータイプの物件が不足しているエリアもありま
す。また同じように、アパート・マンションのような賃貸物件は多いけど、戸建賃貸が不足し
ているエリアもあります。
そのようなエリアで不足している物件を供給できれば、人口が現象していても安定経営が出
来ますよね。
そして人口が減少するとは言っても、１年で劇的に減少するわけではありません。
徐々に減っていくわけですよね。なので減少して賃貸需要がなくなるまでには、ある程度時
間の余裕はあると思うので、その間でイグジットを取るなり投資判断を行えば、そこまで
リスクはないと思っています。
一番まずいのは、そのような環境変化にも気づけず、漫然と賃貸経営してしまっていれば
失敗のリスクはあると思います。
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