築古戸建て投資がオワコン化する日
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て投資をする場合、築古の築４０年とか５０年の物件を購入することは結構普通
なんですね。
戸建て投資では高い利回りを出すために、安く物件を購入する必要があるので、自ずと
そのような築古の物件がターゲットになるんですけど、今後そのような築古物件の運営は
厳しくなってきそうです。今回はその理由に関して解説したいと思います。
築古物件の問題点
築古物件には先程も話したように、安く物件を仕入れる事が出来る、高い利回りが取れる
というメリットがあります。
しかしその分リスクも多いので、しっかりその事を理解しておいた方が良いと思います。
まず築古物件の場合は、賃料が安くなってしまう傾向があります。これはどの程度リフォ
ームするかにもよりますけど、例えば２００～３００万の物件をDIYでリフォームする場
合なんかはですね、どうしても安っぽい感じになってしまうので、賃料が３～４万なんて
いう事もあると思います。
そうすると何が問題かというと、経費率が高くなり利益が出なくなってしまうんですよね
これはどういう事かというと、賃貸に貸し出す場合はどうしても大家には設備の修繕義務
が発生します。なので例えば給湯器が壊れたり、雨漏りが発生すればですね、当然大家の
負担で直さなければいけないのですが、その費用というのは、賃料が安くても賃料が高く
ても同じなんですよね。
むしろ賃料が高い物件の方が、建物がしっかりしているケースが多いので、経費は少なく
なる傾向にあると思います。
なのでもし給湯器の交換で１０万のコストがかかった場合、賃料３万の物件なら賃料の３
ヶ月分ですが、賃料１０万の物件なら１ヶ月で回収できてしまうので、賃料に対する経費
の負担の割合に雲泥の差が生じます。
そしてこのような築古の物件の場合は、建物全体が老朽化しているので、所有期間中に
色々なところの不具合が出てきます。
その度に入居者から修繕依頼やクレームが来ることになるので、管理運営が面倒であった
り、人によってはストレスを感じてしまう人もいると思います。
なので築古戸建てに投資をする場合は、このような問題点も理解した上で行った方が良い
と思います。
リスクヘッジが出来ない
そして近年築古投資がやりにくくなっている要因として、リスクヘッジができなくなって
来た事があります。
築古物件は先程も話したように、老朽化による不具合の発生が多いです。
特に自然災害時は、強風や大雨の影響で被害が出やすいのも、このような築古物件なんで
す。
そんな時、築古投資家の大きな味方となっていたのが火災保険です。
火災保険にさえ入っておけば、いざ台風の影響で屋根が破損しても、外壁が破損しても
火災保険で綺麗に直せていました。
大きな被害が出た時には、「物件購入価格よりも高額な保険料が出た」と言って喜んでい
る築古投資家の話も聞いた事があります。
しかしそのようなリスクヘッジが近年できなくなってきています。
それは近年自然災害が増えてきている事と、保険の不正請求が増えた事が原因のようです
火災保険の保険料は年々上がっていますし、特に築年数の古い木造物件ほど保険料が上が
っています。
そして築年数が古い物件の場合は、保険に入れない、入れたとしてもいくつかの条件を
クリアしないと入れないといった話も出てきてます。
また保険請求をした時の審査も厳格化されていて、結局築古の物件で被害が生じた場合
「それはもともとボロかったから壊れたんですよね」という事で経年劣化と判定されて
否認されてしまうケースが増えているみたいなんですよね。
なので築古物件を所有していて台風がきたら、今までは保険に入っているから大丈夫と
思えたかもしれませんが、今後は台風が来る度に、胃が痛くなるような思いをすることに
なるかもしれません。
保険のプロのアドバイス
私の運営するコミュニティには、火災保険のプロがアドバイザーとして参加してくれて
いるんですけど、そのアドバイザーがこのような築古物件でも適切に保険請求するために
どうすれば良いのか、その対処法を教えてくれました。
それは何かというと、しっかり物件の外観写真を記録として撮っておくという事だそうで
す。日時を記録して写真を撮っておけば、仮に台風が来た時に、台風で破損したという動
かぬ証拠となるそうなんですよね。
保険請求する際は、このような証拠が重要みたいで、築年数の古い建物ほど経年劣化が疑
われる可能性は高くなると思うので、しっかりそのような準備はしておく必要があると思
います。
そしてこれは私は以前からやっている事なんですけど、なるべく古すぎない物件を購入
する事だと思います。私はだいたい築３０年程度の物件を購入するようにしています。
あとは外壁塗装など物件の保全、メンテンナンスをしっかり行う事も大事だと思います。
私は最近購入するほとんどの物件で、外壁塗装を行っています。
外壁塗装は外観の見栄えが良くなるのもありますけど、物件の耐久性もアップしますし、
何より物件の保全のために有効です。
しっかりメンテナンスしている物件であれば、やはりボロボロの物件よりも経年劣化も
疑われにくいかと思いますので、そういった対処をしていくのも大事なんじゃないかと
思います。
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