オーナーチェンジ戸建てを購入する際の注意点
こんにちは
サーファー薬剤師です
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皆さんはオーナーチェンジ戸建てについてどう思われますか？
オーナーチェンジはリフォームする必要が無いので、楽だし直ぐ賃料収入が発生するので
特に投資初心者の人には結構オススメだったりするのですが、デメリットや注意点なども
あるので今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
オーナーチェンジのメリット
まずデメリットや注意点の話をする前に、オーナーチェンジのメリットについてお話します。
オーナーチェンジの戸建ては、売り主の多くが投資家なので、安く購入出来ないイメージが
あります。
実際そこまで安売りされる事は無いのですが、オーナーチェンジでも中には投資家ではなく
住まなくなった家を貸し出していた一般の人も、戸建てのオーナーチェンジの場合はあって
そのようなケースは結構安く購入出来たりします。
そしてオーナーチェンジの何よりのメリットは楽な事ですね。
普通戸建投資の場合は、空家をリフォームして貸し出しますが、その工程がなくて直ぐに賃料
収入が発生するのはめちゃくちゃメリットです。なぜなら戸建てのリフォームは結構大変だか
らですね。
戸建ては区分と違って内装、外壁、外構部分などもリフォームしなければいけません。
当然リフォームで時間がかかります。私の場合でも内装、外装をやる場合は、２ヶ月程度は
かかりますね。しかもリフォーム屋さんに発注して、直ぐに工事に入れる訳ではありません。
最初に現地で打ち合わせをして、見積もりが上がって実際に工事に入るまで、１ヶ月程度は
かかります。
ここでDIYをやる人はもっと時間がかかりますね。DIYならだいたい半年以上、長い人は１年
以上リフォームをしています。
そしてリフォームが完了してから賃貸の募集活動ですが、これも申し込みまで早ければ１ヶ月
ですが、一般的な投資家さんを見ていると、３ヶ月程度は平均でかかってると思います。
しかも申込みが入って直ぐに入居する訳ではありません。大体２週間後とか１ヶ月後になり
ます。なので実際に空家を買って賃料収入が発生するまでというのは、半年以上あるいは１年
位かかってしまうという事なんですよね。この時間と労力を考えないといけません。
これがオーナーチェンジの場合は、買った日から即日賃料収入が発生します。
なのでもし仮に賃料が６万円の物件であれば、半年で３６万、１年で７２万円なので、オーナ
ーチェンジではこの費用分、安く購入出来ているという見方も出来ますよね。
しかも戸建の場合は入居期間が長いので、保有期間中１回も退室しないというケースも考えら
れるので、そうなれば修繕費をほとんど使う事なくイグジットまでいけてしまいます。
オーナーチェンジ戸建のデメリット
ここまでの話を聞くと、オーナーチェンジがかなり良いように思えますが、デメリットもあ
ります。
まず一つ目が、先程も少し話したように投資家が売り主なので、めちゃくちゃ安く買うのは
難しいところです。
ただ私も売る側を経験しているから言えるんですけど、長期保有していると家賃収入である
程度投資資金を回収しているので、ガメつく売却益まで取ろうとは思わないんですよね。
仲介業者さんには「もっと高くても売れますよ」と言われたりしますが、私はほどほどの利益
でなるべく早く売却しようと思ったりします。そういう投資家さんも多いんじゃないですかね
そして注意しなければいけないのが、オーナーチェンジは内見が出来ないという点です。
なので購入後に退去になってしまって、想像以上に修繕費がかかってしまったというケースも
あります。
実際私が以前に内見した物件で、その売り主はオーナーチェンジで物件購入したそうなのです
が、退去後の修繕費を払えなくて泣く泣く売りに出している投資家がいました。
なので購入時にリフォーム費用はかからなくても、退去時にそれなりにコストがかかるのは覚
悟しなければいけません。
またその修繕費用もある程度予測をたてるために、入居期間や修繕履歴のヒアリングは行う必
要があります。
また内見は出来なくても外観を見ることが出来ると思うので、現地に行って外観や外構部分も
確認しておく事が必要です。
オーナーチェンジ戸建て購入時の注意点
そしてオーナーチェンジは、必ず家賃保証会社の加入有無は確認した方が良いですね。
保証会社に加入していなければ、滞納になったら自分で催促をしたり、立ち退きの裁判や強制
執行などもしなければいけません。強制執行は撤去した荷物の保管費用をこちらで負担しなけ
ればいけないですし、その金額も馬鹿になりません。
なので保証会社に加入していなければ購入を見送るか、最初の保証料は大家負担でもいいので
加入してもらえないか、そういったところは交渉すべきだと思います。
そして最近注意したほうが良いと思うオーナーチェンジ戸建てがあって、それは何かというと
素人DIYのオーナーチェンジ物件ですね。
これが結構わかりにくくて、オーナーチェンジの場合内見が出来ないので、内装の状態を入居
前の写真で判断しますが、そのような物件の写真は結構見栄えが良かったりします。
実際私の知り合いが、素人DIYのオーナーチェンジ物件を掴まされて大変な思いをしていまし
た。というのも素人DIYかどうかは写真だとほとんど判断出来ないんですよね。
ただ実際に現地でみると、素人がやったかどうかは一目瞭然です。
しかも本当に下手くそなDIYの場合は、全部剥がしてやり直さなければいけないので、余計に
コストがかかる事もあるんですよね。
最近はボロ戸建て投資が流行っているので、表面的に綺麗にして売り逃げるようなケースもあ
ります。
外壁塗装もDIYで塗って１年程度は綺麗かもしれないですけど、しっかり塗装されてないとポロ
ポロ塗膜が剥がれて来るので、めちゃくちゃ汚い感じになるんですよね。
なのでそのような物件を掴まされないためにも、入居直後に売却されているケースや、謄本を
見て所有期間が明らかに短いみたいな場合は気をつけたほうが良いですね。
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