私がもし自己資金６００万で不動産投資をはじめるなら
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サーファー薬剤師です
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あなたがもし６００万の自己資金を元手に不動産投資を始めるなら、どのような戦略で進めて
行きますか？アパートを買うのか？現金で戸建てを買うのか？色々な選択肢があると思います。
なので今回は、私がもし自己資金６００万ならどんな物件をどのように買うのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
どんな物件を買うべきか？
まず自己資金が６００万であれば、潤沢な自己資金とは言い難いですけど、不動産投資を始める
には十分な自己資金かと思います。
そこで戸建てや区分のようなロットの小さな物件を買うのか、アパートを買うのかという選択肢
があると思いますが、これは正直相場よりも割安な物件であればどちらでも良いと思います。
ただ現在の市況としては、アパートのような収益物件の価格は上がっていて、今は金利上昇の
懸念がありますから、今後金利上昇で不動産価格の下落が起これば含み損を抱えることになって
しまいます。
なので個人的には今の市況でも価格に歪みが生じやすい戸建てが良いと思います。
ではなぜ戸建の場合は価格に歪みが生じやすいのかというと、戸建ての場合は売主さんが投資家
ではなく、実需と呼ばれる一般の方です。
そのため売却理由も様々ですし、投資家よりも不動産の知識も少ないため、相場よりも割安な
価格で売り出される事がしばしばあります。
そのような物件を購入できれば、インカムでもキャピタルでも不動産投資で利益を得ることが
出来ます。
ただ難しいのがこのような中古戸建てを購入する場合は、ある程度物件の目利きが出来なければ
いけません。
素人の人が中古戸建てを見てもいくら位の買付が適当なのかわかりませんし、リフォームでも
どのくらいのコストがかかるのか？貸し出すためにはどの程度のリフォームが必要なのか？
わからないという問題があります。
ロットが小さいと言っても数百万の投資にはなるので、失敗のリスクは避けたいですよね。
なので最初のうちは既に投資経験がある人に意見をもらいながら始める方が安全だと思います。
現金買いか？融資利用か？
ではここで現金買いで戸建てを買うべきか？融資を利用すべきか？なんですけど
自己資金が６００万あれば安い戸建てなら現金で買えてしまうと思います。
なのでキャッシュで購入する人も多いと思うんですけど、私はそれはあまりオススメしません。
可能な限り融資を使って購入したほうが良いと思います。
それはなぜかというと、ここでキャッシュを使ってしまうと次の投資にいけなくなってしまう
からなんですね。
手持ちの資金が６００万あって現金で４００万で戸建てを購入し、リフォームで１００万使って
しまえば残り１００万円です。更に仲介手数料や登記費用、不動産取得税などもかかってきます
ので、手持ち資金は１００万を切ります。そうすると次の物件にいけなくなってします。
でもここで無担保の物件を持っているから、それを担保に入れて次の物件の融資を引けばいい
のでは？と思われるかもしれませんが、担保物件を持っていても手持ち資金が少ない人に銀行
は融資をしません。
なので自己資金がそこまで潤沢ではなく、特に不動産投資初期の頃は可能な限り融資を使って
物件を購入した方が良いです。
またこのように言うと、戸建て投資で融資利用で購入してもCFがあまり取れないのでは？と言っ
た意見を言われる事があるんですけど、初期の頃はCFは少なくても仕方ありません。
いずれにせよ戸建て１，２戸では大したキャッシュフローにはなりませんし、皆さんが目指して
いるのも戸建て１，２戸の規模でも無いと思うので、そこは融資を利用して物件買ったほうが良
いと思います。
もしここで融資を使わず全額キャッシュで購入するのであれば、また自己資金を貯めるまでに
数年かかると思います。
その時間の方がもったいないので、ここはCFは犠牲にしても良いと思います。
ここで自己資金を残したまま次に進めれば、アパートに行くことも出来るでしょうし、再度戸建
てを購入する選択肢もあると思います。なので初期の頃はまず手持ちのキャッシュを失わないこ
とを考えて投資をした方が良いと思います。
どんな戸建てを購入すべきか？
ではどんな戸建てを購入するのが良いのかというと、先程の話にもあったように出来るだけ融資
を引いて購入したいので、融資が出るような物件でなければいけません。
一見価格が安い物件の方が借りやすいと思われるかもしれませんが、そんな事は全然なくて
重要なのはエリアになります。
田舎の安い戸建てほど融資は使えないので、ある程度都市部の物件になります。
ここで金融機関によっては、全国が対象エリアとなっているのところもあるので、田舎でも融資
が出ると思っている人もいるのですが、結局はその物件に担保価値がなければ融資は出ませんし、
じゃあその少ない担保価値の分だけ融資が出るかというとそんな事はなくて、田舎の単価の低い
戸建ては普通に融資否認されて一円も融資が出ることはありません。
なのである程度都市部エリアで金融機関に担保に取ってもらえるような戸建てを、融資利用で
購入するのが良いと思います。
当然都市部エリアの場合は物件価格も上がりますが、そのへんは仕方ありません。
融資が出れば問題ないですし、その分の賃料が取れれば良いと思います。
また物件の売却の際も田舎の戸建てよりもある程度都市部の物件の方がはるかに売りやすいです。
なので自己資金を温存して戸建て投資をしたい人は、ある程度都市部の戸建てをターゲットにする
と良いと思います。
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