実はお買い得なオーナーチェンジ戸建て
こんにちは
サーファー薬剤師です
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まず、皆さんは「オーナーチェンジの戸建て」
と聞いて、あまり安く買えないイメージって
ありますよね。
でも私はオーナーチェンジ戸建ては全然アリ
だと思っています。
なので今回はオーナーチェンジ戸建てが、アリな
理由とお買い得なオーナーチェンジ戸建ての見つ
け方に関して詳しく解説したいと思います。
まず皆さんオーナーチェンジ戸建てにどんな
イメージがありますか？
おそらく、不動産投資を勉強されている方ほど、
「正直、あんまり安く買えないんじゃないかな？」
という印象を持っているんじゃないかと思います。
実際その感覚は正しいと思うんですね。
なぜなら、オーナーチェンジ物件の売り主という
のは、基本的に「不動産投資家」だからですね。
不動産の知識経験がある相手なので、そんな簡単
には安くしてくれませんし「差し値」も通りにく
いと思います。
しかし、私は実はオーナーチェンジ物件は全然アリ
だと思っているんです。
まず私がオーナーチェンジ戸建てをおすすめする
一つ目の理由は、タイパとコスパが良いからです。
例えば空き家再生を考えて頂きたいんですけど
ボロボロの空き家を買って、リフォームして再生
させるわけですよね。
ちょっと考えて頂きたいんですけど。物件を買って、
リフォーム業者さんを手配して、リフォームが終わっ
たら賃貸募集してですね、申込みが入って、実際に
最初の家賃が入ってくるまで、どれくらいの期間が
かかると思いますか？
普通に半年はかかると思います。長ければ１年くら
いかかる事もありますね。
これがオーナーチェンジであれば、買った瞬間から
家賃が発生するので、半年とか１年、客付けまでに
時間がかかるのであれば、その分安く購入出来て
いるようなものですよね。
しかもそこにかかる自分の手間や労力を「コスト」
として考えると、実はオーナーチェンジの方が割安
みたいな事は全然あると思います。
そしてここからが今日の本題なんですけど、
オーナーチェンジ戸建ての中でも「特にお買い得な
オーナーチェンジ物件」というのが、市場には存在
します。
実際、私がこれまでに購入してきたオーナーチェンジ
物件の中には、利回りが20%を超えているものが何件
かあります。
しかも、建物ボロボロとか、賃料単価が低い訳ではあ
りません。
平成築の戸建てで賃料も６万以上取れています。
では、どのようにして、そのような「お宝オーナー
チェンジ物件」を見つけるか？なのですが
ポイントは「売り主が誰なのか？」に注目する事
なんですね。
先ほど、「オーナーチェンジの売り主は投資家が多い」
と話をしましたが、実は戸建てのオーナーチェンジは
「投資家じゃない、一般の人」が売り主であるパター
ンも意外と多いです。
これはどういう事なのかというと、よくあるのが、
「転勤」であるとか「住み替え」のパターンです。
元々は自分が住むために買ったマイホームだけど、
住まなくなったので「とりあえず誰かに貸してみ
よう」そんなふうに考える人が結構います。
そして彼らは投資家ではありません。
なので、その物件を売ろうと思った時
普通投資家であれば楽待や健美家に乗っている
ような収益専門の不動産業者に仲介の依頼をし
ますよね。
オーナーチェンジ戸建ては収益物件です。
そのような収益物件を一般の方向けに売り出して
も売れないので、収益専門業者に仲介を依頼する
のは投資家にだったら当たり前の事なのですが
一般の人はそんな事は知りません。
なので近所の普通の不動産屋さんに仲介を依頼して
しまいます。
駅前にあるような、実需向けの不動産屋さんですね。
そこで仲介の依頼を受けた普通の不動産屋さんは
どうするかというと、彼らは収益物件のプロでは
ありません。
普段は「家族で住む家」「マイホーム」を探している
お客さんを相手に物件を売っています。
そして一般のお客さんは、「自分が住む家」を探して
います。
当然そのようなお客さんを相手に入居者付きの
オーナーチェンジ戸建てを売っても売れないです。
そうすると価格を下げるしかないので、
そのようなオーナーチェンジ戸建てはかなり割安な
価格で売りに出される事になります。
私が狙っているのはそのようなオーナーチェンジ
戸建てなんですよね。
多くの投資家さんは、「楽待」や「健美家」といった
収益物件専門サイトを見てオーナーチェンジの戸建て
を探していると思います。
しかし私は逆に楽待や健美家に乗っていないような
オーナーチェンジ戸建てを探しています。
なぜなら楽待や健美家に掲載していない物件の売り主
は素人の可能性が高いからなんですね。
なので普通に投資家が売り主のオーナーチェンジを
安く購入しようと思っても、それは難しいかもしれ
ませんが、一般の人が売り主の場合はむしろ割安な
価格でオーナーチェンジ戸建てを買う事が出来ます。
しかも割安で購入できれば、その入居者が退去した
時に相場価格で売れる事になるので、そこでキャピ
タルゲインも狙う事が出来るので、かなり美味しい
物件ですよね。
なのでオーナーチェンジ戸建ては、一見割り安に
買えないイメージがありますが、視点を変えると
かなり美味しい物件もたくさんあるので、是非探
してもらうと良いかと思います。
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