【悲報】戸建て投資はキャッシュフロー出ません
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める人で「戸建ては利回り
が高いから、キャッシュフローがたくさん出るんじ
ゃないか」と考えている人が結構いるんですけど、
戸建て投資はぶっちゃけキャッシュフローが出にく
いんです。
ではなぜ戸建て投資はキャッシュフローが出ないのか？
投資対象として良くないのか？その辺について今回は
深堀ってお話していきたいと思います。
戸建てはキャッシュフローが出にくい理由
まず戸建て投資は、キャッシュフローが出にくいと
いうと、儲からない投資というふうに勘違いされる
方が多いんですけど、キャッシュフローが出にくい
＝儲からないでは無いんです。
ではなぜ戸建て投資は、利回りが高くてもキャッシュ
フローが出にくいのかというと、その理由というのは
「融資の期間」なんですね。
不動産投資では多くの方が融資を利用して物件を
購入されると思いますが、その返済額は「金利」
「融資期間」で決まります。
当然金利が高ければ返済額が大きくなりますし、
融資期間が短くなると返済額は大きくなります。
アパート・マンションを購入する際に利用する
アパートローンの場合というのは、30年といった
長期の融資を組めることもあります。
しかし戸建ての場合、投資ロットが小さいことに
加えて、対象となる物件の多くが築22年を超える、
いわゆる耐用年数オーバー物件になるんです。
そうなると金融機関からの融資期間というのは、
必然的に短く設定されてしまいます。
なので利回りが高かったとしても、融資期間が短いと
当然、月々の返済額のウェイトが家賃収入に対して
大きくなってしまいます。
その結果、家賃が入ってきてもその大部分が返済に
当てられてしまって、手元に残る現金、キャッシュ
フローは少なくなってしまうんです。
高利回りだから現金をザクザク稼げると思っていた
人は、「思っていたのと違う」とギャップを感じてし
まうと思います。
投資初期は種を撒いて水をやるフェーズ
ただ私が言いたいのは、そもそも投資を始めた初期
段階というのは、いきなり投資の成果を得るような
フェーズではないと思っているんです。
種をまいて、水をあげているようなフェーズだと思い
ます。
皆さんは、月数万の家賃収入のために不動産投資を
始める訳ではないですよね。
最終的にファイアーして経済的自立を目指している
方が多いと思います。
そう考えると実際の投資の成果というのは、何年も
継続した先に初めて得られるものだと思います。
キャッシュフローが出ない理由をもう一度考えて欲
しいんですけど、キャッシュフローが出ない理由は
「返済期間が短いから」ですよね。
それは言い換えると、「毎月毎月、借金の元金を減ら
している」ということです。
例えば、30年の長期融資を組めば、確かに月々の支
払いは抑えられて、キャッシュフローは出るんです
けど、その内訳は返済額のほとんどが金利の支払い
に充てられていて、肝心の元金はほとんど減ってい
ません。
一方で融資期間が短い場合は、月々のキャッシュフ
ローは少なくても、着実に元金が減っていきます。
これはまさに「見えない貯金」をしているのと同じ
状態です。
見えない貯金を引き出すタイミング
ではいつこの見えない貯金を引き出せるのかという
と、それは物件を売却する時になります。
不動産を売却する時は、借り入れを全額返済して
抵当権を抹消する事になります。
その時に長期融資で元金が減っていない場合は、
売却価格から残債を引いた手残りは少なくなります。
しかし、戸建て投資でコツコツと元金を減らしてきた
場合は、売却時に残債が大幅に減っているので、
まとまった現金がガツンと手元に残るわけです。
不動産投資の場合、今売っても５年後に売っても
その売却価格はほとんど変わりません。
これは私が買取再販事業で物件の売買も行っている
ので良くわかります。
なので戸建て投資は、毎月毎月手堅く賃料収入を
得て借入の元金を減らして、売却時に一気に手持ち
現金を増やす手法です。
そして売却して、手持ちのキャッシュが増える事に
よって、その資金を元手により大きな投資にステップ
アップしていく事も可能です。
投資の優劣よりも自分に何が合っているか
私はキャッシュフローのあるなしは、投資の優劣には
一切関係無いと考えています。
それ以上に、このインフレ局面で何の投資活動もせず
に、現金を溶かしている方がよっぽど勿体無いです。
デフレの時代ではそれでも良かったかもしれませんが
今後ホルムズ海峡の影響等も出てくるようになれば
更にインフレは加速して、現金が溶けるスピードも
増すと思います。
もちろん、投資に何を求めるかは人それぞれです。
今すぐキャッシュフローが欲しいのであれば、
そのような投資対象を探せばいいと思います。
ただ投資にはやはり一長一短があって、
戸建て投資はキャッシュフローは出にくいけど
「低資金で始められてリスクが少ない」とか
「物件数が多いので今の市況でも安く取得しやすい」
といったメリットがあります。
なので、それぞれの特徴を正しく理解した上で
自分のステージにあった投資方法を選ぶように
していただきたいと思います。
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