中古アパートが儲からない理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今、中古のアパートやマンションのような「一棟もの」
の収益物件の価格がずっと高止まりしています。
利回りもかなり低くなっていて、普通に探しても７～
８%とか、場所が良い物件だと5～6%なんていうのも
珍しくありません。
一方で、今は金利も上昇傾向にあります。
利回りが低くて金利が上がっているということは、
手元に残るお金、キャッシュフローがほとんど出ない
という事になります。
では、どうすれば良いのかという話なんですけど
「今の市況で効率的でリスクの少ない勝ちパターン」
という事を具体的に解説していきます。
1. なぜ今、中古アパートではなく「新築」や「戸建て」なのか
まず、一棟もの投資をやるのであれば、今は中古よりも
「新築」の方が狙い目です。
というのも、新築でもやり方次第で利回り7%から8%
くらいは狙えますし、都内でも6%後半とか7%で回して
いる投資家さんも実際にいらっしゃいます。
中古の利回りと新築の利回りの差がどんどんなくなって
きているんですね。
そうなると、修繕リスクが高くて設備も古い中古を、
あえて選ぶ理由は無いですよね。
では、新築一棟ものをやろうと言っても、新築の場合は
ロットが安くても5000万以上になってくるので、
そうすると自己資金1000万程度の初心者の方には結構
ハードルが高い投資になるかなと思います。
なので、私が今の市況なら一棟目の物件は戸建てが
良いかなと思います。
2. 戸建て投資が今、最強の選択肢である理由
ではなぜ今、中古アパートよりも戸建てなのかというと
その理由は、戸建ては圧倒的に中古アパートよりも割安
で買いやすいからです。
街を見渡してもらえばわかると思うんですけど、
アパートやマンションよりも、圧倒的に戸建ての数の方
が多いです。
シンプルに物件数が多いということは、それに比例して
割安な物件の数も多くなります。
そして、ここが重要なのですが、アパートの売り主は
「投資家」であることが多いのですが、戸建ての売り
主は「一般の方」なんです。
一般の方が売却する理由は本当様々です。
「相続税の支払いがあるので現金化したい」「離婚した
から早く処分したい」「子どもと同居する事になったか
ら売却したい」と、色々な理由があります。
中には「安くてもいいから早く売りたい」みたいな
ニーズもあったりするので、相場よりもかなり割安で
買えるチャンスが、単純に戸建ての場合は多くなりま
す。
セミプロのような投資家を相手にするよりも、このよ
うに一般の方から安く譲ってもらう方が、利益は出し
やすいと思います。
これが私が一棟目の物件で戸建てを勧める理由です。
3. 狙うべき戸建ての条件：安ければいいわけではない
ただ、戸建てなら何でもいいわけではありません。
ひと頃流行ったような「ボロ戸建て投資」は
私はおすすめしません。
「古すぎる物件」と「賃料単価が低い物件」は
やめたほうが良いと思います。
私がオススメするのは、そこまで築年数が古くなく
かつ賃料単価を高く取れる物件です。
例えば、家賃5万円の戸建てを2個買うよりも、
家賃10万円の戸建てを1個購入する方が、手間も時間
も半分で済みます。
また、10万円以上の家賃を取れるという事は、立地
もよくて建物コンディションが良い物件になるので、
そのような物件を買いたい投資家はたくさんいます
から、将来の売却もスムーズに行う事が出来ます。
もちろん、このような「戸建て」を狙うと、物件価格
とリフォーム費用を合わせたら1,000万円近くなること
もあるんですけど、このような物件は500万以下の地方
戸建てよりも融資付はかなりしやすいので、結果とし
て手出しの現金が少なくて済むケースも多いです。
土地の担保評価が伸びるような物件であれば、物件購
入費＋リフォーム費用まで融資が伸びる事もあります。
そうなれば実質オーバーローンが出てるようなもので
す。
私は不動産投資初期のフェーズは、現金は極力温存
するのが正解だと思います。
なぜなら現金を失ってしまえば、融資が出なくなって
しまうからです。
なので自己資金1000万であれば、その資金は失わない
ように買い進める方が良いです。
そうしないと、いざ新築のアパート投資をしようと
思っても融資が出なくなってしまいます。
借り入れがあっても現金が多い人の方が、圧倒的に
融資では有利なので、今後の投資のためにも自己資
金は温存するようにした方が良いです。
5. 築古物件に潜む「見えないコスト」の罠
ここまで資金を温存するためにも、融資を使って賃料
単価の高い物件を購入すべきという話をしてきたんで
すが、物件の築年数にも気をつけて頂きたいと思いま
す。
なぜなら今、物の値段がどんどん上がっています。
建築資材や人件費の高騰で、リフォームコストも以前
とは比較にならないほど上がっています。
なので古い物件を買ってしまうと、古い物件ほど頻繁に
修繕が発生するので修繕費の負担がより重くなります。
そして火災保険も年々値上がりしていて、特に築古木造
ほど値上がりが激しいです。
なので、こうしたランニングコストや修繕費で、手残り
が少なくなってしまうんです。
一方新築物件であれば、当面の間は大きな修繕は発生
しませんし、保険料も抑えられます。
なので一棟もの投資をするのであれば、新築の方が良い
という話になりますし、戸建てを買うのであれば、多少
価格が高くてもコンディションが良くて、賃料単価が高
い物件を購入するのが正解になります。
6. まとめ：成功へのロードマップ
今の市況で、これから不動産投資を始める場合は
まずは、ボロすぎない賃料単価がしっかり取れる
「戸建て」を探す。
そして銀行融資をフル活用し、手元のキャッシュを
温存しながら一棟目を取得する。
そこで賃貸経営の実績ができたら、温存したキャッシュ
と実績で「新築アパート」へとステップアップして
いく。
まずは負けない投資から始めて、着実に資産を築いて
いくのが良いんじゃないかと思います。
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